Requerimiento de pago a un propietario moroso tras la LO 1/2025: qué debe decir, a dónde enviarlo y modelo

Sí, la comunidad debe notificar la deuda al propietario antes del monitorio: lo exige el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero desde la Ley Orgánica 1/2025, un requerimiento que solo dice "pague" puede no bastar, porque en algunas provincias los tribunales piden además un intento de negociación. Lo prudente es un solo escrito que notifique la deuda aprobada, proponga un plan de pagos, invite expresamente a negociar y llegue con prueba de recepción.

Si buscas el recorrido completo (liquidación en junta, notificación, intento de negociación y monitorio), lo tienes en MASC en comunidades de propietarios: cómo reclamar cuotas paso a paso. Aquí nos centramos en el requerimiento al propietario moroso: qué es hoy, cuándo basta, qué debe decir, a qué domicilio va, cuándo vale el tablón y un modelo que sirve a la vez de notificación y de invitación a negociar.

¿Qué es el requerimiento previo de pago de la comunidad?

Es el escrito con el que la comunidad comunica al propietario la deuda que ha aprobado la junta y le pide que la pague. Sin él no hay proceso monitorio. El artículo 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige acompañar a la petición dos documentos:

1. El certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, emitido por el secretario con el visto bueno del presidente (salvo que el secretario sea un administrador profesional que no vaya a intervenir en la reclamación). En él "deberá constar el importe adeudado y su desglose".
2. "El documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor".

Ese segundo documento es lo que todo el mundo llama requerimiento previo de pago. El nombre viene de la redacción anterior del artículo 21, vigente de 2001 a junio de 2022, que permitía añadir a lo reclamado "los gastos del requerimiento previo de pago". La Ley 10/2022 reescribió el artículo: hoy habla de notificar la deuda y deja incluir en la petición "todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor".

No lo confundas con el requerimiento de pago del juzgado. Cuando se admite la petición de monitorio, el letrado de la Administración de Justicia requiere al deudor para que, en veinte días, pague o se oponga (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 815.1). En las deudas de comunidades, ese requerimiento judicial se notifica en el domicilio que designó el propietario; si no designó ninguno, en el piso o local, y si tampoco así es posible, conforme al artículo 164 de la LEC (art. 815.2). Ese lo hace el juzgado. El que te toca a ti es el de antes.

¿Basta un requerimiento de pago desde la LO 1/2025?

Depende de dónde esté la finca. La Ley Orgánica 1/2025 exige, desde el 3 de abril de 2025, haber acudido antes de demandar a un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Lo exige en los procesos declarativos del libro II de la LEC y en los procesos especiales del libro IV (art. 5.2), y el monitorio está en el libro IV. El artículo 5.3 deja fuera el monitorio europeo, no el nacional.

La pregunta es si la notificación de la LPH ya cuenta como ese intento. A fecha de octubre de 2026 no hemos encontrado ninguna sentencia del Tribunal Supremo que lo resuelva, y los criterios publicados no coinciden:

Tribunal	Qué dice	¿Basta el requerimiento de la LPH?
Audiencia Provincial de Valencia (criterios de 15 de junio de 2026)	En los monitorios de propiedad horizontal hay que acreditar un MASC, pero "será suficiente si en tal acuerdo de liquidación la junta pone de manifiesto su voluntad de alcanzar un acuerdo"	No por sí solo; sí si el acuerdo de la junta recoge esa voluntad
Juzgados de primera instancia de Alicante (4 de abril de 2025)	El MASC se extiende a los procesos especiales del libro IV; su falta es un "defecto procesal insubsanable"; la propuesta debe incluir "una invitación expresa a negociar"	No, si no invita a negociar
Audiencia Provincial de Asturias (19 de noviembre de 2025)	MASC en el monitorio, salvo el europeo y el de la LPH, "donde el requerimiento previo es suficiente"	Sí
Audiencia Provincial de Pontevedra (23 de enero de 2026)	El monitorio del artículo 21 LPH "solo exige la certificación del acuerdo liquidatorio y justificación de su notificación al deudor"	Sí

Hay más Audiencias con criterio propio. El cuadro provincia a provincia está en el artículo sobre el MASC en comunidades.

Si la finca está en la Comunitat Valenciana, o en una provincia cuya Audiencia no se ha pronunciado, trabaja como si el requisito existiera. La propia Audiencia de Valencia da la pista en un caso parecido: en los desahucios por falta de pago da por cumplido el MASC "si al realizar el previo requerimiento de pago se incluye alguna propuesta de negociación". Añadir esa propuesta a tu requerimiento cuesta un párrafo. No añadirla puede costar la inadmisión.

En Cataluña, la propiedad horizontal no la regula la LPH, sino el libro quinto del Código civil de Cataluña (artículos 553-1 y siguientes): revisa allí las reglas de notificación y de reclamación de deudas. La LO 1/2025 sí es la misma en toda España; lo que cambia es el criterio de cada Audiencia.

¿Qué debe decir el requerimiento para que cuente también como intento de negociación?

La ley pide poco, pero lo pide con precisión. La solicitud de negociación debe definir "adecuadamente el objeto de la negociación" (LO 1/2025, art. 7.1), y ese objeto tiene que coincidir con lo que luego reclames en el juzgado (art. 5.1). Los juzgados de Alicante concretan el mínimo: identificar a las partes, describir "de manera específica el conflicto" e incluir "una invitación expresa a negociar", sin necesidad de detallar soluciones concretas.

Un requerimiento que cumpla a la vez con la LPH y con la LO 1/2025 lleva:

1. Quién reclama: la comunidad, su NIF y quién firma (presidente o administrador), con su cargo.
2. A quién: el propietario y su piso o local. Si también vas a demandar al titular registral o al anterior propietario, envía el escrito a cada uno. Los criterios de Valencia, Asturias y Pontevedra coinciden en que, cuando se exige, el MASC hay que intentarlo con todos los demandados.
3. La deuda: importe total, desglose por cuotas, derramas y periodos, y la fecha de la junta que aprobó la liquidación. Que coincida al céntimo con el certificado que acompañarás al monitorio.
4. Intereses y recargos, solo los aprobados. Las deudas con la comunidad devengan intereses desde que debían pagarse, y la junta puede acordar medidas contra la morosidad que no sean "abusivas o desproporcionadas" (LPH, art. 21.1). El 22 de septiembre de 2026, el Tribunal Supremo confirmó la nulidad de un recargo de 0,50 euros al día sobre una cuota anual de 135 euros por plaza de garaje, que la Audiencia de Castellón había calculado como un interés del 135,18 % (STS 1468/2026).
5. Un plazo para pagar y la cuenta en la que hacerlo.
6. Una propuesta concreta, por ejemplo un fraccionamiento en varios meses, y la disposición a estudiar la que haga el propietario.
7. La invitación expresa a negociar, con un teléfono, un correo o una fecha para hablar.
8. El plazo para responder: treinta días naturales desde la recepción. Si en ese tiempo no hay reunión ni respuesta por escrito, el intento termina sin acuerdo (art. 10.4.a).
9. Las consecuencias: que la comunidad podrá reclamar por el monitorio con los gastos de la reclamación a su cargo (LPH, art. 21.3) y que, mientras no esté al corriente, no tendrá voto en las juntas (art. 15.2).

No hace falta rebajar la deuda. La Audiencia de Pontevedra dice que el requisito no exige proponer "una rebaja o una reducción de la pretensión del actor, ni siquiera una oferta de espera o aplazamiento". Aun así, en las provincias que exigen negociar, un plan de pagos concreto deja menos margen a la discusión. Si prefieres una propuesta cerrada que obligue a la comunidad en cuanto el propietario la acepte, mira la oferta vinculante confidencial.

¿A qué domicilio hay que enviarlo?

Al que el propietario haya comunicado. El artículo 9.1.h de la LPH obliga a cada propietario a comunicar al secretario, "por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción", un domicilio en España para citaciones y notificaciones. Si no lo ha hecho, vale el piso o local de la comunidad, "surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo".

Antes de enviar, revisa el expediente del propietario:

• ¿Comunicó un domicilio? Envíalo allí, aunque sepas que vive en otro sitio.
• ¿Vive fuera de España? La LPH habla de un domicilio en España. Si comunicó uno, ese; si no, el piso o local.
• ¿Usa el email con la comunidad? Para la LO 1/2025, la solicitud de negociación puede ir al domicilio o lugar de trabajo que te conste o "a través del medio de comunicación electrónico empleado por las partes en sus relaciones previas" (art. 7.1). Los juzgados de Alicante aceptan el email pactado como canal habitual o usado "con un mínimo de tres intercambios en los seis meses anteriores al conflicto". La Audiencia de Valencia admite el "designado en contrato o el que sea habitual en esas relaciones".
• ¿No hay forma de localizarlo? Con la petición puedes aportar una declaración responsable de la imposibilidad de negociar "por desconocer el domicilio de la parte demandada o el medio por el que puede ser requerido" (LEC, art. 264.4.º). Guarda los intentos fallidos.

¿Y si no recoge el burofax? La Audiencia de Pontevedra da por válidas las comunicaciones "rehusadas, dejado aviso o devuelto por sobrante", pero no cuando el destinatario aparece "como desconocido". La de Valencia tiene por cumplido el requisito cuando la comunicación llega al destinatario "aunque no conteste y cuando su actitud pasiva frustra el fin comunicativo". Lo analizamos en Burofax MASC rehusado o no recogido.

¿Cuándo vale el tablón de anuncios?

Solo como último recurso, y solo para la notificación de la LPH. El artículo 9.1.h lo permite cuando, intentada la notificación en el domicilio que corresponde, "fuese imposible practicarla". Los pasos:

1. Intenta primero la entrega en el domicilio designado o en el piso, y guarda la prueba del intento fallido.
2. Redacta una diligencia con la fecha y los motivos por los que notificas en el tablón, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente.
3. Coloca la comunicación en el tablón de anuncios o en un lugar visible de uso general habilitado para ello.
4. Cuenta tres días naturales: desde entonces, la notificación "producirá plenos efectos jurídicos". El artículo 21.3 pide que esté expuesta "durante un plazo de, al menos, tres días".

Para el MASC es otra historia. La LO 1/2025 no menciona el tablón: pide un documento que pruebe que el propietario recibió la invitación, en qué fecha y que pudo acceder a su contenido íntegro (art. 10.2). Un papel en el portal difícilmente prueba eso. Si de verdad no localizas al propietario, la vía prevista es la declaración responsable del artículo 264.4.º de la LEC.

Burofax, carta certificada o email: de un vistazo

Lo que dicen los criterios publicados sobre cada medio como prueba del intento de negociación:

Medio	Criterios publicados
Burofax	Medio preferente para los juzgados de Alicante. Valencia y Pontevedra lo admiten
Requerimiento notarial	Medio preferente para los juzgados de Alicante; Pontevedra admite el acta notarial
Correo certificado con acuse de recibo	Preferente en Alicante; Pontevedra lo admite con fecha de envío y de recepción
Email	Alicante: si es el canal pactado o se ha usado con al menos tres intercambios en los seis meses anteriores. Valencia: el designado o el habitual. Pontevedra: el pactado, el habitual o aquel desde el que el deudor ya ha respondido
SMS o WhatsApp	Pontevedra: si consta recibido o con intervención de un servicio electrónico de confianza, cualificado o no
Tablón de anuncios	No aparece en la LO 1/2025

En la práctica, lo más sólido es el canal que el propietario ya usa con la comunidad y, si hay dudas, dos a la vez. Los juzgados de Alicante presumen cumplido el requisito si hay "un intento documentado de contacto mediante medios distintos, como burofax, correo electrónico o SMS", salvo que el requerido demuestre lo contrario. Para el email, te lo contamos en MASC por email certificado.

¿Quién paga los gastos del requerimiento?

El propietario, si la reclamación acaba en el monitorio. El artículo 21.3 de la LPH permite incluir en la petición "todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda". Guarda el justificante de cada burofax o envío.

Si la comunidad usa abogado y procurador en la petición, el deudor paga sus honorarios, con los límites del artículo 394.3 de la LEC, "tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal" (LPH, art. 21.5). Si se opone, rigen las reglas generales de costas, pero si la comunidad gana del todo se incluyen los honorarios aunque el abogado no fuera obligatorio.

Y el requerimiento te protege en costas. Desde el 3 de abril de 2025, si el demandado se allana antes de contestar, hay mala fe cuando "se hubiese requerido al demandado para el cumplimiento de la obligación de forma fehaciente y justificada, o cuando hubiese rechazado el acuerdo ofrecido o la participación en un medio adecuado de solución de controversias" (LEC, art. 395.1).

¿Qué pasa después de enviarlo?

1. Si contesta y negocia, los plazos cambian: el intento termina a los treinta días de una propuesta concreta sin acuerdo ni respuesta, o a los tres meses de la primera reunión sin acuerdo (LO 1/2025, art. 10.4.b y c). Si llegáis a un acuerdo, déjalo por escrito y firmado por los dos.
2. Si no contesta, el intento termina a los treinta días naturales desde la recepción (art. 10.4.a). Cuenta desde la fecha de recepción del justificante, no desde el envío.
3. Tienes un año para presentar la demanda desde que el propietario recibió la solicitud o, si llegasteis a negociar, desde que la negociación terminó sin acuerdo (art. 7.3). La calculadora de plazos del MASC hace la cuenta con la fecha de recepción.
4. Con la petición van el certificado de la liquidación y el documento de la notificación (LPH, art. 21.3), más el que acredita el intento de negociación (LEC, art. 264.4.º). Describe en la petición la negociación intentada: la Audiencia de Valencia considera que no mencionar el MASC en la demanda "no es subsanable".
5. El juzgado requerirá al propietario para que pague o se oponga en veinte días (LEC, art. 815.1).

Modelo de requerimiento de pago con propuesta de negociación

Adáptalo a cada caso y revísalo con el abogado de la comunidad. Pon la misma fecha límite en los puntos 2 y 4, y que deje al menos treinta días naturales desde la recepción. Si la junta dejó escrita en el acuerdo de liquidación su voluntad de llegar a un acuerdo, como pide el criterio de Valencia, menciónalo en el punto 1.

Asunto: Requerimiento de pago e invitación a negociar. Deuda de cuotas de [piso o local], Comunidad de Propietarios [nombre], periodo [desde] a [hasta]

[Lugar y fecha]

De: Comunidad de Propietarios [nombre], NIF [número], representada por [nombre], [presidente/a o administrador/a].

A: [nombre del propietario/a], propietario/a de [piso o local], en el domicilio que designó a efectos de notificaciones [o, si no designó ninguno: en el propio piso o local].

1. Deuda. La junta de propietarios celebrada el [fecha] aprobó la liquidación de su deuda con la comunidad, que asciende a [importe] euros, con este desglose: [cuotas, derramas y periodos; intereses o recargos aprobados, si los hay]. Por medio de este escrito le notificamos ese acuerdo.
2. Requerimiento. Le requerimos para que pague esa cantidad antes del [fecha] por transferencia a la cuenta de la comunidad [IBAN].
3. Propuesta. Si no puede pagarla de una vez, la comunidad le propone [por ejemplo: [número] pagos mensuales de [importe] euros desde [mes y año], además de las cuotas que vayan venciendo]. Estamos abiertos a estudiar la propuesta que usted nos haga.
4. Invitación a negociar. Conforme a la Ley Orgánica 1/2025, le invitamos a negociar una solución antes de acudir a los tribunales. Puede responder por escrito a [correo o dirección] o llamar al [teléfono] para fijar una reunión, antes del [fecha].
5. Si no hay respuesta. Pasado ese plazo sin reunión ni respuesta por escrito, entenderemos que no desea negociar, y la comunidad podrá reclamar la deuda por el proceso monitorio, con los gastos y costes de la reclamación a su cargo (art. 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
6. Derecho de voto. Le recordamos que, mientras no esté al corriente en el pago ni haya impugnado judicialmente la deuda o consignado su importe, podrá participar en las deliberaciones de las juntas, pero no votar (art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Atentamente,
[Nombre, cargo y firma]

Errores que conviene evitar

• Un "pague" sin más en una provincia que exige MASC. Añade la propuesta y la invitación.
• Enviarlo al piso cuando el propietario designó otro domicilio. El artículo 9.1.h manda usar el que comunicó.
• Ir directo al tablón sin un intento previo ni la diligencia firmada por secretario y presidente.
• Reclamar lo que la junta no aprobó, o recargos que un juez pueda ver desproporcionados.
• Olvidar al titular registral o al anterior propietario si también los vas a demandar.
• Negociar después de presentar. La Audiencia de Pontevedra no admite que, una vez presentada la demanda, "se pretenda realizar la actividad negociadora o la reclamación previa".

Preguntas frecuentes

¿El requerimiento de pago a un moroso tiene que ir por burofax?

No es obligatorio. La LPH pide un documento que acredite la notificación, y la LO 1/2025 uno que pruebe la recepción, la fecha y el acceso al contenido. Los juzgados de Alicante prefieren el burofax, el requerimiento notarial o el correo certificado con acuse de recibo; el email vale si es el canal pactado o habitual.

¿El requerimiento interrumpe la prescripción de las cuotas?

Sí. El Código Civil interrumpe la prescripción por la "reclamación extrajudicial del acreedor" (art. 1973), y la LO 1/2025 hace lo mismo con la solicitud de negociación desde que consta el intento de comunicarla (art. 7.1). Guarda el justificante con la fecha.

¿Cuánto hay que esperar antes de presentar el monitorio?

Si el propietario no contesta, treinta días naturales desde que recibió el escrito (art. 10.4.a de la LO 1/2025). Desde la recepción tienes un año para presentar la petición (art. 7.3).

¿Puede votar en la junta un propietario moroso?

Puede participar en las deliberaciones, pero no votar si al empezar la junta no está al corriente de las deudas vencidas y no las ha impugnado judicialmente ni consignado (LPH, art. 15.2). El acta debe reflejar quiénes quedan sin voto.

¿Vale el requerimiento si el propietario vive en el extranjero?

Sí, si se envía al domicilio correcto. La LPH obliga a comunicar un domicilio en España para notificaciones: si lo comunicó, envíalo allí; si no, al piso o local (art. 9.1.h). Si usa el email con la comunidad, puedes enviar también por ahí la invitación a negociar.

Si envías requerimientos o invitaciones a negociar por email, nuestro producto Correos certificados lo hace desde el dominio de la comunidad o del despacho y registra por destinatario la entrega, la apertura y la descarga con fecha, hora e IP, con una huella SHA-256 comprobable en una página pública. La apertura es orientativa; la descarga es la prueba fuerte. No es un servicio cualificado de eIDAS ni sustituye al burofax: es una prueba electrónica que el juez valora libremente si se discute.

Fuentes

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, arts. 9, 15 y 21 (texto vigente y redacción anterior a la Ley 10/2022).
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, arts. 5, 7 y 10.
• Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 264, 395, 812 y 815.
• Código Civil, art. 1973.
• Ley 5/2006, del libro quinto del Código civil de Cataluña, art. 553-1.
• Tribunal Supremo, Sala 1.ª, sentencia 1468/2026, de 22 de septiembre (ROJ STS 3785/2026).
• Criterios de unificación de la Audiencia Provincial de Valencia sobre los MASC, 15 de junio de 2026.
• Criterios de los juzgados de primera instancia de Alicante, 4 de abril de 2025.
• Criterios orientadores de la Audiencia Provincial de Asturias, 19 de noviembre de 2025.
• Acuerdos de unificación de la Audiencia Provincial de Pontevedra, 23 de enero de 2026.

Este artículo explica la norma y los criterios publicados a la fecha de actualización. No sustituye el consejo de un abogado para un caso concreto.