Sí, una comunidad puede cumplir el MASC con una oferta vinculante confidencial: le propone por escrito al moroso un acuerdo concreto, como un plan de pagos, y queda obligada a cumplirlo si él lo acepta expresamente. Si la rechaza o no la acepta en un mes, la ley da por cumplido el requisito y puedes ir al monitorio. Dos condiciones: que el envío deje prueba de recepción, fecha y contenido, y abogado si la deuda supera los 2.000 euros.
Si lo que buscas es el recorrido completo (liquidación en junta, notificación, intento de negociación y monitorio), lo tienes en MASC en comunidades de propietarios: cómo reclamar cuotas paso a paso. Aquí nos centramos en una de las formas de hacer ese intento, la que menos se usa y la que más dudas da.
¿Qué es la oferta vinculante confidencial?
La Ley Orgánica 1/2025 exige desde el 3 de abril de 2025 haber acudido a un medio adecuado de solución de controversias antes de demandar. Su artículo 5.1 cita varios, y entre ellos "si se formula una oferta vinculante confidencial".
El artículo 17 la regula en cuatro apartados:
- Quien la formula "queda obligada a cumplir la obligación que asume, una vez que la parte a la que va dirigida la acepta expresamente". Y la aceptación "tendrá carácter irrevocable".
- El envío de la oferta y de la aceptación tiene que dejar constancia de quién la hace, de que la otra parte la recibió, de la fecha de recepción y del contenido.
- Es confidencial "en todo caso".
- Si se rechaza, o no se acepta expresamente "en el plazo de un mes o en cualquier otro plazo mayor" que fije quien la envía, la oferta decae y se entiende "cumplido el requisito de procedibilidad".
La diferencia con una invitación a negociar es que aquí no abres una conversación: pones sobre la mesa un acuerdo cerrado que el propietario solo tiene que aceptar.
Invitación a negociar u oferta vinculante: de un vistazo
| Invitación a negociar (arts. 7 y 10) | Oferta vinculante (art. 17) | |
|---|---|---|
| Qué envías | Una propuesta para hablar o un plan orientativo | Un acuerdo cerrado |
| ¿Obliga a la comunidad? | No, hasta que se firme un acuerdo | Sí, en cuanto el moroso la acepta |
| Cuándo se da por intentado | 30 días naturales desde la recepción sin reunión ni respuesta por escrito | Si se rechaza o no se acepta en un mes (o el plazo mayor que fijes) |
| Abogado | No es obligatorio | Obligatorio si la deuda pasa de 2.000 euros |
| Qué llevas al juzgado | Documento que pruebe la recepción, la fecha y el acceso al contenido | Justificante de envío y de recepción, sin mencionar el contenido |
¿Le conviene a una comunidad de propietarios?
Conviene sobre todo en tres casos:
- Deudas de hasta 2.000 euros. No hace falta abogado (art. 6.2), así que la comunidad puede formularla por su cuenta.
- Propietarios que quieren pagar pero no de golpe. Un plan de pagos cerrado se acepta con una frase. No hay reuniones ni contraofertas.
- Juntas que prefieren un calendario claro. El plazo es fijo: un mes, o el que tú pongas si es mayor.
Compensa menos si la deuda es alta (necesitas abogado para formularla), si la junta no quiere comprometerse a nada concreto o si prefieres dejar margen para negociar. En esos casos, la invitación a negociar es más flexible.
Antes de nada, mira si en tu provincia hace falta MASC. A fecha de octubre de 2026 no hemos encontrado ninguna sentencia del Tribunal Supremo que lo resuelva para el monitorio de cuotas, y las Audiencias no coinciden. La de Valencia lo exige en los monitorios de propiedad horizontal, pero considera "suficiente si en tal acuerdo de liquidación la junta pone de manifiesto su voluntad de alcanzar un acuerdo". Las de Asturias y Pontevedra no lo exigen para el monitorio del artículo 21 de la LPH: en Asturias basta el requerimiento previo; en Pontevedra, el certificado de la liquidación y la notificación al deudor. El criterio de cada Audiencia lo tienes en una tabla en el artículo sobre el MASC en comunidades.
¿Quién la firma y qué debe aprobar la junta?
El presidente "ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él" (LPH, art. 13.3). Y el secretario administrador profesional puede reclamar la deuda en el monitorio "si así lo acordare la junta de propietarios" (art. 21.2).
La ley no dice qué debe aprobar la junta antes de ofrecer un plan de pagos. Pero la oferta obliga a la comunidad en cuanto el moroso la acepta, así que lo prudente es que la misma junta que aprueba la liquidación de la deuda apruebe también:
- las condiciones máximas que se pueden ofrecer (número de plazos, si se renuncia a intereses o gastos);
- quién firma la oferta (presidente o administrador);
- y, si la deuda pasa de 2.000 euros, el encargo al abogado.
Ese acuerdo, además, deja escrita la voluntad de la junta de llegar a un acuerdo, que es justo lo que pide el criterio de Valencia.
¿Hace falta abogado?
Depende del importe. El artículo 6.2 dice que la asistencia letrada solo es preceptiva "cuando se utilice como medio adecuado de solución de controversias la formulación de una oferta vinculante, excepto cuando la cuantía del asunto controvertido no supere los dos mil euros".
- Hasta 2.000 euros: la comunidad puede formularla sin abogado. Si una de las partes quiere ir con abogado de todos modos, tiene que decirlo en la oferta o en los tres días siguientes a recibirla, y avisar a la otra (art. 6.3).
- Más de 2.000 euros: la oferta tiene que ir con abogado. El precepto habla de asistencia letrada "a las partes" y menciona tanto la realización como la aceptación de la oferta, así que conviene advertir al propietario de que también él puede necesitarla para aceptar.
La paradoja: para presentar después la petición de monitorio no hace falta abogado ni procurador (LEC, art. 814.2).
¿Qué debe llevar la oferta?
La ley no fija un contenido. Solo exige que haya "identidad entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio" (art. 5.1) y que el envío permita probar identidad, recepción, fecha y contenido (art. 17.2). Con eso y con los criterios publicados por los tribunales, una oferta sólida lleva:
- Quién ofrece: la comunidad, su NIF y quien firma, con su cargo.
- A quién: el propietario y su piso o local.
- La deuda: importe, desglose y periodo, y la fecha de la junta que aprobó la liquidación. Es lo mismo que pide la LPH para el certificado del monitorio: "el importe adeudado y su desglose" (art. 21.3).
- Qué ofreces: número de plazos, importe y fecha de cada uno, y cuenta de pago.
- Las condiciones: que siga pagando las cuotas que venzan y qué pasa si deja de pagar un plazo.
- El plazo para aceptar: un mes como mínimo desde la recepción.
- Cómo aceptar: por escrito y de forma expresa, por un medio que deje constancia.
- Que es una oferta vinculante confidencial del artículo 17 de la Ley Orgánica 1/2025.
No hace falta rebajar la deuda. La Audiencia de Pontevedra lo dice claro: el requisito no exige "que se proponga una rebaja o una reducción de la pretensión del actor, ni siquiera una oferta de espera o aplazamiento". Pero si no ofreces nada, ya no es una oferta vinculante: es un requerimiento.
Ojo con los recargos. Las deudas con la comunidad devengan intereses desde que debían pagarse, y la junta puede acordar medidas contra la morosidad, como intereses superiores al legal, siempre que no puedan considerarse "abusivas o desproporcionadas" (LPH, art. 21.1). El 22 de septiembre de 2026 el Tribunal Supremo confirmó la nulidad de un recargo de 0,50 euros al día sobre una cuota de garaje de 135 euros al año, que la Audiencia de Castellón había calculado como un interés del 135,18 % (STS 1468/2026). En la oferta, reclama solo lo aprobado y proporcionado. Renunciar a los intereses, si la junta lo autoriza, es un buen incentivo para que acepte.
Y lo que ofrezcas no se podrá usar luego en el juicio: salvo las excepciones que enumera, el artículo 9.2 impide aportar como prueba la documentación de la negociación. Ofrecer un plan de pagos no debilita la reclamación.
¿Cómo enviarla para que cuente?
La ley no nombra ningún medio. Lo que pide es poder demostrar identidad, recepción, fecha y contenido. Los criterios publicados por los tribunales ayudan:
- La Audiencia de Asturias acepta, para acreditar "la oferta vinculante", el burofax, el buromail, el buroSMS, el correo certificado con acuse y el email, SMS o WhatsApp "cuando conste que se haya recibido o haya intervenido un tercero de confianza". No admite "las comunicaciones unilaterales no contestadas pese a ser múltiples".
- La Audiencia de Pontevedra acepta el email cuando está pactado, cuando se demuestra que es el canal habitual o cuando el deudor ya ha respondido antes desde esa dirección.
- Los juzgados de primera instancia de Alicante aceptan el email pactado como canal habitual o usado "con un mínimo de tres intercambios en los seis meses anteriores al conflicto".
- La Audiencia de Asturias, en Oviedo (Sección 4.ª, auto 124/2026, de 24 de junio), admitió un monitorio cuyo MASC era una oferta vinculante confidencial enviada por email, porque un tercero certificó la entrega y el correo iba "a la dirección habitualmente utilizada en las relaciones entre las partes".
La dirección también importa. Para la comunidad, el domicilio del propietario es el que comunicó al secretario o, si no comunicó ninguno, el piso (LPH, art. 9.1.h). Para la Audiencia de Asturias, la comunicación rehusada o no retirada cuenta como recibida; la que no se entrega por domicilio desconocido o dirección incorrecta, no. Lo explicamos en Burofax MASC rehusado o no recogido y, para el email, en MASC por email certificado.
Si la deuda no pasa de 600 euros, la ley quiere que la negociación se haga "preferentemente por medios telemáticos" (art. 8.2).
¿Qué pasa si el moroso la acepta?
La comunidad queda obligada a lo que ofreció y el propietario no puede echarse atrás. Déjalo por escrito, firmado por los dos, con la identidad y el domicilio de cada parte, lugar y fecha, y lo que asume cada uno (art. 12.1 y 12.2).
Ese acuerdo no es título ejecutivo por sí solo. Para serlo hay que elevarlo a escritura pública u homologarlo cuando proceda (art. 13.2). Cualquiera de las partes puede exigir a la otra que se haga la escritura, y los gastos los paga quien la pide si no se pacta otra cosa (art. 12.3 y 12.4). Para una deuda pequeña, valora si te compensa: sin escritura, si deja de pagar, tendrás que reclamar en el juzgado el cumplimiento del acuerdo.
¿Y si la rechaza o no contesta?
La oferta decae y la comunidad "podrá ejercitar la acción que le corresponda ante el tribunal competente, entendiendo que se ha cumplido el requisito de procedibilidad" (art. 17.4). Tres detalles prácticos:
- Espera a que pase el mes completo desde la fecha de recepción que figure en el justificante, no desde el envío. Los juzgados de Alicante hablan de "un plazo de 30 días" en su criterio 16; la ley dice "un mes". Si dejas pasar el más largo de los dos, no hay discusión.
- Con la petición de monitorio van el certificado de la liquidación y el documento que acredite la notificación al deudor (LPH, art. 21.3), más el justificante de haber enviado la oferta y de que el propietario la recibió, "sin que pueda hacerse mención a su contenido" (art. 17.4). La oferta no sustituye la notificación de la LPH: hacen falta las dos.
- Ten la prueba de recepción antes de presentar. La Audiencia de Valencia (Sección 8.ª, auto 187/2026, de 4 de mayo) confirmó la inadmisión de un monitorio porque el certificado de los intentos de contacto tenía fecha posterior a la demanda.
Sobre el contenido, los tribunales no actúan igual. La Audiencia de Valencia dice que no se puede pedir al demandante que aporte la oferta "dado ser confidencial por ley" (criterio 4-c), y en el auto 187/2026 lo que exige es acreditar que el deudor conoció el crédito concreto que se le reclama, no la oferta. En cambio, en el auto de Oviedo el documento con la oferta se aportó y la Audiencia comprobó que "se acomoda a la pretensión aquí ejercitada". Un truco útil: pon en el asunto el objeto (deuda de cuotas de tal piso y periodo), no las condiciones. Así el justificante prueba el objeto sin revelar lo que ofreciste.
Para demandar tienes un año (art. 7.3); lo prudente es contarlo desde la recepción de la oferta. La calculadora de plazos del MASC hace la cuenta del año con la fecha de recepción.
Modelo de oferta vinculante confidencial
Adáptalo y revísalo con el abogado de la comunidad, que es obligatorio si la deuda pasa de 2.000 euros.
Asunto: Oferta vinculante confidencial (art. 17 LO 1/2025). Deuda de cuotas de [piso o local], Comunidad de Propietarios [nombre], periodo [desde] a [hasta]
[Lugar y fecha]
De: Comunidad de Propietarios [nombre], NIF [número], representada por [nombre], [presidente/a, o administrador/a autorizado/a por la junta de [fecha]]. [Si la deuda supera 2.000 euros: con la asistencia de [nombre del abogado/a], colegiado/a n.º [número] del Colegio de la Abogacía de [ciudad].]
A: [nombre del propietario/a], propietario/a de [piso o local], en el domicilio que designó a efectos de notificaciones [o, si no designó ninguno: en el propio piso o local].
- Deuda. La junta de propietarios de [fecha] aprobó la liquidación de su deuda con la comunidad, que asciende a [importe] euros: [desglose de cuotas, derramas y periodos]. El acuerdo se le notificó el [fecha].
- Oferta. Para resolver esta controversia sin acudir a los tribunales, la comunidad le ofrece, con carácter vinculante y confidencial conforme al artículo 17 de la Ley Orgánica 1/2025, este acuerdo:
- Usted paga [importe] euros en [número] plazos mensuales de [importe] euros, el día [día] de cada mes, desde [mes y año], por transferencia a la cuenta [IBAN].
- Mientras tanto, paga también las cuotas que vayan venciendo.
- [Si la junta lo aprobó: la comunidad renuncia a los intereses y gastos de reclamación devengados hasta hoy.]
- Si deja de pagar [número] plazos, el resto será exigible de inmediato.
- Plazo. Puede aceptarla hasta el [fecha, como mínimo un mes después de la recepción; deja margen]. Si en ese plazo no la acepta expresamente, o si la rechaza, la oferta decaerá y la comunidad podrá reclamar la deuda judicialmente.
- Cómo aceptar. Por escrito y de forma expresa, respondiendo a [este correo o esta dirección], con su nombre, su DNI y la frase "Acepto la oferta vinculante de la Comunidad de Propietarios [nombre] de fecha [fecha]". La aceptación es irrevocable.
- Abogado. [Hasta 2.000 euros: no es obligatorio. Si desea valerse de abogado, comuníquenoslo en los tres días siguientes a la recepción de esta oferta (art. 6.3 de la Ley Orgánica 1/2025).] [Más de 2.000 euros: le recomendamos que acepte asistido/a de abogado (art. 6.2).]
- Confidencialidad. Esta oferta y su contenido son confidenciales (arts. 9 y 17.3 de la Ley Orgánica 1/2025).
[Firma y cargo]
[Firma del abogado/a, si procede]
Errores que conviene evitar
- Ofrecer lo que la junta no ha aprobado. Si el moroso acepta, la comunidad queda obligada.
- Una oferta de más de 2.000 euros sin abogado. El artículo 6.2 lo exige.
- Presentar el monitorio antes de tiempo. Cuenta el mes desde la recepción, no desde el envío.
- Contar las condiciones en la demanda. El artículo 17.4 lo prohíbe: describe el envío y la recepción, no lo que ofreciste.
- Olvidar a otros obligados. Si vas a demandar también al titular registral o al anterior propietario, la oferta debe llegar a cada uno. Lo dicen las Audiencias de Valencia, Asturias y Pontevedra.
Preguntas frecuentes
¿La oferta vinculante sustituye a la notificación de la deuda de la LPH?
No. El monitorio de la LPH sigue necesitando el certificado de la liquidación y el documento que acredite la notificación al deudor (art. 21.3). La oferta es el intento de MASC y va aparte.
¿Puedo retirar la oferta antes de que la acepten?
La ley solo dice que la aceptación es irrevocable (art. 17.1). Los juzgados de primera instancia de Alicante entienden que el oferente puede revocarla "antes de su aceptación por la otra parte". Una vez aceptada, la comunidad queda obligada.
¿Hace falta abogado si la deuda es de 1.500 euros?
No. El abogado solo es obligatorio en la oferta vinculante cuando la cuantía supera los 2.000 euros (art. 6.2). Si alguna parte quiere ir con abogado igualmente, debe avisar en la oferta o en los tres días siguientes a recibirla.
¿Cuánto plazo hay que dar para aceptar?
Un mes como mínimo, o el plazo mayor que fije la comunidad (art. 17.4). Pon una fecha concreta con margen y no presentes el monitorio hasta que haya pasado el mes contado desde la recepción.
¿Se puede enviar por WhatsApp?
Algunas Audiencias lo admiten. La de Asturias acepta el WhatsApp cuando conste que se ha recibido o haya intervenido un tercero de confianza, y la de Pontevedra cuando conste recibido o con intervención de un servicio electrónico de confianza. Sin esa prueba, es fácil de discutir.
Si envías ofertas o invitaciones a negociar por email, nuestro producto Correos certificados lo hace desde el dominio de la comunidad o del despacho y registra por destinatario la entrega, la apertura y la descarga con fecha, hora e IP, con una huella SHA-256 comprobable en una página pública. La apertura es orientativa; la descarga es la prueba fuerte. No es un servicio cualificado de eIDAS ni sustituye al burofax: es una prueba electrónica que el juez valora libremente si se discute.
Fuentes
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, arts. 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 y 17.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, arts. 9, 13 y 21.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 814.
- Tribunal Supremo, Sala 1.ª, sentencia 1468/2026, de 22 de septiembre (ROJ STS 3785/2026).
- Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, auto 124/2026, de 24 de junio (ROJ AAP O 594/2026).
- Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8.ª, auto 187/2026, de 4 de mayo (ROJ AAP V 451/2026).
- Criterios de unificación de la Audiencia Provincial de Valencia sobre los MASC, 15 de junio de 2026.
- Criterios orientadores de la Audiencia Provincial de Asturias, 19 de noviembre de 2025.
- Acuerdos de unificación de la Audiencia Provincial de Pontevedra, 23 de enero de 2026.
- Criterios de los juzgados de primera instancia de Alicante, 4 de abril de 2025.
Este artículo explica la norma y los criterios publicados a la fecha de actualización. No sustituye el consejo de un abogado para un caso concreto.