La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Ley 49/1960, de 21 de julio, regula los edificios en los que cada piso o local tiene su propio dueño y todos comparten los elementos comunes. Fija la cuota de cada uno, cómo se reparten los gastos, cómo se convoca y decide la junta de propietarios y cómo se reclaman las deudas.
En la práctica
Es la ley que aplica cada día un administrador de fincas. Desarrolla el artículo 396 del Código Civil, que une la propiedad de cada piso o local a la copropiedad de los elementos comunes, como las fachadas, el portal o los ascensores.
Se aplica a las comunidades que otorgaron título constitutivo, a las que no lo hicieron pero reúnen los requisitos del artículo 396, a los complejos inmobiliarios privados y a las subcomunidades (art. 2). Por debajo de la ley están el título constitutivo y los estatutos, que pueden fijar reglas sobre uso, gastos, seguros o conservación (art. 5), y las normas de régimen interior que apruebe la junta (art. 6).
Se ha reformado muchas veces. La última, la Ley 4/2026, de 1 de octubre, cambia el artículo 10.1.b sobre obras de accesibilidad con efectos desde el 23 de octubre de 2026. Por eso conviene trabajar siempre con el texto consolidado del BOE.
En Cataluña rige el libro quinto del Código civil catalán, con reglas propias: por ejemplo, la convocatoria se envía con ocho días naturales de antelación (art. 553-21.2).
Qué dice la norma
- Artículo 3. Cada piso o local tiene una cuota de participación, en centésimas del valor del inmueble, que sirve para repartir cargas y beneficios.
- Artículo 9. Obligaciones de cada propietario: pagar los gastos generales según su cuota (9.1.e), contribuir al fondo de reserva, que no puede bajar del 10 % del último presupuesto ordinario (9.1.f), y comunicar al secretario un domicilio en España para las notificaciones (9.1.h).
- Artículo 10. Obras obligatorias de conservación y accesibilidad, sin acuerdo previo de la junta, que se limita a repartir la derrama.
- Artículos 13 a 16. Órganos de gobierno (junta, presidente, secretario y administrador) y convocatoria. La junta se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas, y la citación de la ordinaria se hace con seis días de antelación como mínimo.
- Artículo 17. Mayorías para cada tipo de acuerdo.
- Artículo 18. Impugnación: tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos.
- Artículo 19. El acta y la obligación del secretario de conservar cinco años las convocatorias y comunicaciones.
- Artículo 21. Reclamación de cuotas al propietario moroso por el proceso monitorio especial de las comunidades.
Errores frecuentes
- Citar una redacción antigua. La ley se ha reformado, entre otras veces, en 1999, 2013, 2022 y 2026. Comprueba la fecha de cualquier modelo que copies.
- Aplicarla tal cual en Cataluña. Allí manda el Código civil catalán.
- Creer que la ley prevé convocar por email o reunirse por videoconferencia. El texto vigente no menciona ninguna de las dos. Lo explicamos en ¿Vale convocar la junta por WhatsApp o por email?, y los plazos de la citación en el plazo de convocatoria de la junta.
Fuentes
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, texto consolidado, arts. 2, 3, 5, 6, 9, 10, 13 a 19 y 21.
- Código Civil, art. 396.
- Ley 4/2026, de 1 de octubre, disposición final primera.
- Ley 5/2006, del libro quinto del Código civil de Cataluña, art. 553-21.