Una derrama es una aportación extraordinaria que la junta de propietarios reparte entre los vecinos para pagar un gasto concreto que no cubre el presupuesto ordinario, normalmente una obra o una reparación importante. Se reparte según la cuota de participación de cada piso o local, salvo que el título o los estatutos establezcan otra cosa.
En la práctica
La junta de propietarios aprueba la obra, su presupuesto y la derrama: cuánto paga cada uno y en qué plazos. Conviene que el punto del orden del día lo diga claro, por ejemplo "aprobación del presupuesto de reparación de la cubierta y de la derrama correspondiente", como en nuestro modelo de convocatoria.
Depende del tipo de obra:
| Obra | Qué decide la junta | Quién paga |
|---|---|---|
| Obligatoria: conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del artículo 10.1 | Solo el reparto de la derrama y cómo se paga | Todos los propietarios |
| Mejora no necesaria, aprobada por tres quintas partes | Si se hace | Si la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias, el que votó en contra no está obligado |
Muchas derramas salen de inspecciones que dejan defectos por corregir: lo contamos en revisiones obligatorias de la comunidad. El fondo de reserva, que tiene que ser al menos el 10 % del último presupuesto ordinario, existe para atender obras de conservación, reparación y rehabilitación, y puede reducir lo que haya que pedir.
¿Y si se vende el piso? Para las derramas de mejoras, la ley es clara: las paga quien sea propietario cuando las cantidades sean exigibles. Al vender, el propietario tiene que declarar en la escritura si está al corriente con la comunidad y aportar el certificado de deudas, que el secretario emite en un máximo de siete días naturales.
Una derrama impagada es una deuda con la comunidad como cualquier otra: el propietario moroso pierde el voto mientras no pague y se le puede reclamar por proceso monitorio, que cubre tanto gastos ordinarios como extraordinarios.
Qué dice la norma
- Artículo 9.1.e LPH. Cada propietario contribuye a los gastos generales según su cuota o lo especialmente establecido; regula también el certificado de deudas al vender.
- Artículo 9.1.f. Fondo de reserva, no inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.
- Artículo 10.2.a. En las obras obligatorias, el acuerdo de la junta se limita "a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono", y los pisos quedan afectos a su pago (10.2.c).
- Artículo 14.c. La junta aprueba los presupuestos y las obras de reparación, ordinarias o extraordinarias.
- Artículo 17.4. Mejoras no exigibles y el caso del disidente.
- Artículo 17.11. "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad".
- Artículo 21.2. La comunidad reclama los gastos comunes "tanto si son ordinarios como extraordinarios".
Errores frecuentes
- Aprobar la obra sin fijar plazos de pago. Sin fechas, es difícil saber cuándo alguien está en mora.
- Meter la derrama en ruegos y preguntas. Tiene que ir como punto propio del orden del día.
- Cobrar una mejora a quien votó en contra cuando la ley le exime.
Fuentes
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, arts. 9, 10, 14, 17 y 21.
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, art. 812.