Si la comunidad está en la provincia de Alicante o de Valencia, cuenta con que sí: antes de presentar el monitorio por cuotas impagadas hay que intentar negociar con el moroso y poder demostrarlo. Los pasos son cinco: aprobar la liquidación en junta, notificar la deuda como manda la Ley de Propiedad Horizontal, enviar una invitación a negociar que deje constancia, esperar treinta días y presentar el monitorio con esa prueba. Abajo tienes cada paso, los errores que ya han tumbado reclamaciones y un modelo de carta.
¿Hace falta MASC para reclamar cuotas? Depende de dónde estés
La Ley Orgánica 1/2025 exige, desde el 3 de abril de 2025, haber acudido a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de demandar. El artículo 5 excluye expresamente el juicio cambiario y el monitorio europeo, pero no el monitorio nacional, y nada excluye el monitorio de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que el monitorio de comunidades necesite MASC está discutido y el Tribunal Supremo todavía no lo ha resuelto. Mientras tanto, cada Audiencia ha fijado su criterio:
| Audiencia Provincial | ¿Exige MASC para el monitorio de cuotas? |
|---|---|
| Alicante, Sección 5ª (autos de abril a octubre de 2026) | Sí. Un "mero requerimiento unilateral de pago" no basta, y el tablón de anuncios tampoco |
| Valencia (unificación de criterios, junio de 2026) | Sí, aunque basta que el acuerdo de liquidación muestre la voluntad de la junta de llegar a un acuerdo |
| Málaga, Sección 6ª (auto 260/2025, ROJ AAP MA 535/2025) | Sí |
| Asturias (noviembre de 2025) | No: el requerimiento previo de la LPH es suficiente |
| Pontevedra (acuerdo de enero de 2026) | No para el monitorio especial del artículo 21 LPH |
Si administras comunidades en la Comunitat Valenciana, trabaja como si el requisito existiera: el coste de hacerlo es una carta; el de no hacerlo, que te inadmitan la demanda. Los juzgados de primera instancia de Alicante consideran que la falta de MASC es "insubsanable".
Paso 1: aprobar la liquidación de la deuda en junta
El monitorio de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 21) parte de un certificado del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación de la deuda, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente.
Un consejo práctico que sale del criterio de Valencia: en ese mismo acuerdo, deja escrito que la junta quiere llegar a un acuerdo de pago con el propietario y que se le ofrecerá antes de reclamar. En Valencia, eso ya basta para cumplir el MASC. En Alicante no se ha dicho lo mismo, así que no te quedes ahí, pero tampoco cuesta nada.
Paso 2: notificar la deuda como manda la LPH
El artículo 21 exige el documento que acredite "haberse notificado al deudor". La notificación va al domicilio en España que el propietario comunicó a la comunidad o, si no comunicó ninguno, al piso o local de la comunidad (artículo 9.1.h). Si no se puede entregar, la ley permite colocarla en el tablón de anuncios o en un lugar visible durante al menos tres días naturales.
Ojo: esta notificación es la de la LPH. No es el MASC. La Audiencia de Alicante ha dicho que el anuncio en el tablón "no satisface las exigencias del artículo 5 de la LO 1/2025". Son dos cosas distintas y conviene hacer las dos.
Paso 3: enviar una invitación a negociar que deje constancia
Este es el paso que añade la Ley Orgánica 1/2025, y el que más cuidado exige. Dos claves:
El contenido tiene que ser una negociación. El artículo 7.1 pide una solicitud "en la que se defina adecuadamente el objeto de la negociación". Y la Audiencia de Alicante ha sido clara: "La finalidad del MASC no se satisface con un mero requerimiento unilateral de pago". Ofrece algo concreto: un fraccionamiento, un plazo, una fecha para hablar.
El envío tiene que dejar prueba. El artículo 10.2 pide un documento que demuestre que el propietario recibió la invitación, en qué fecha, y que pudo acceder a su contenido íntegro. El burofax lo cumple si se entrega. El email certificado también, si va a una dirección que el propietario usa con la comunidad: los juzgados de Alicante aceptan el email pactado como canal habitual o usado con al menos tres intercambios en los seis meses anteriores. Te lo explicamos en detalle en MASC por email certificado.
En la práctica, lo más sólido es usar el canal que el propietario ya usa con la comunidad y, si hay dudas, dos canales a la vez.
Paso 4: esperar treinta días naturales
El intento se considera hecho y sin acuerdo si pasan treinta días naturales desde que el propietario recibió la invitación sin que haya reunión ni respuesta por escrito (artículo 10.4 de la LO 1/2025). Si contesta y se negocia, los plazos cambian: treinta días desde una propuesta concreta o tres meses desde la primera reunión.
Desde ese momento tienes un año para presentar la demanda (artículo 7.3). Apunta la fecha de recepción que figure en el justificante: es la que cuenta, no la de envío.
Paso 5: presentar el monitorio con la prueba del intento
Con la demanda van el certificado de la liquidación, la notificación de la LPH y el documento que acredita el intento de negociación (art. 264.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si de verdad no hay forma de localizar al propietario, la ley permite una declaración responsable explicándolo. La demanda, además, tiene que describir la negociación intentada (artículo 399.3 LEC).
Modelo de invitación a negociar
Adáptalo a cada caso y revísalo con el abogado de la comunidad. Lo importante es que defina la deuda, proponga algo y fije un plazo.
Asunto: Invitación a negociar el pago de cuotas pendientes. Comunidad de Propietarios [nombre]
Estimado/a [nombre del propietario]:
Como propietario/a de [piso o local] en la Comunidad de Propietarios [nombre], le comunicamos que, según la liquidación aprobada en la junta de [fecha], mantiene una deuda con la comunidad de [importe] euros, correspondiente a [cuotas y periodo].
Antes de iniciar cualquier reclamación judicial, y conforme a la Ley Orgánica 1/2025, la comunidad le invita a negociar una solución. Le proponemos [por ejemplo: abonar la deuda en [número] pagos mensuales de [importe] euros a partir de [fecha]], y estamos abiertos a estudiar la propuesta que usted nos haga.
Puede responder a este mismo correo o llamar a [teléfono] antes del [fecha: treinta días naturales desde la recepción]. Si en ese plazo no hemos recibido respuesta, entenderemos que no desea negociar y la comunidad podrá ejercer las acciones que le correspondan.
Atentamente,
[Nombre], administrador/a de la Comunidad de Propietarios [nombre]
Errores que ya han tumbado reclamaciones
- Solo tablón de anuncios. Sirve como notificación subsidiaria de la LPH, pero la Audiencia de Alicante no lo acepta como intento de negociación.
- Requerimiento sin propuesta. "Pague antes de tal fecha" no es negociar. Ofrece un plan o una conversación.
- Burofax a una dirección que no es la designada. Si vuelve como "desconocido" o por "dirección incorrecta", normalmente no sirve, salvo que demuestres que era el domicilio que el propietario comunicó a la comunidad. Lo analizamos en Burofax MASC rehusado o no recogido.
- Email a una dirección que no se usa. Si el propietario nunca ha usado ese correo con la comunidad, es fácil de discutir.
- No guardar el justificante. Sin el documento que pruebe recepción, fecha y contenido, el intento no existe a efectos del juzgado.
Fuentes
- Ley Orgánica 1/2025, arts. 5, 7 y 10.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, arts. 9 y 21.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 264 y 399.
- Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª: auto 254/2026, auto 322/2026 y auto 333/2026.
- Unificación de criterios civiles de la Audiencia Provincial de Valencia, 15 de junio de 2026.
- Criterios de los juzgados de primera instancia de Alicante.
- Audiencia Provincial de Asturias, 19 de noviembre de 2025 y Audiencia Provincial de Pontevedra, 23 de enero de 2026.
Este artículo explica la norma y los criterios publicados a la fecha de actualización. No sustituye el consejo de un abogado para un caso concreto.