La comunidad puede cobrar intereses desde el día en que vence cada cuota, aprobar medidas disuasorias proporcionadas, dejar sin voto al moroso, reclamarle por el monitorio de la Ley de Propiedad Horizontal, con embargo preventivo si se opone, y, si vende el piso, dirigirse contra el propio piso por lo vencido en el año de la venta y los tres anteriores. Desde 2025, en varias provincias antes hay que intentar negociar. Y no conviene esperar: el Supremo aplica a las cuotas un plazo de cinco años.
Aquí tienes el mapa completo de opciones y en qué orden usarlas. El paso a paso de la reclamación está en MASC en comunidades de propietarios: cómo reclamar cuotas, y el escrito para el propietario moroso, en requerimiento de pago tras la LO 1/2025.
¿Qué puede hacer la comunidad con un propietario que no paga? De un vistazo
| Herramienta | Qué consigue | Base legal |
|---|---|---|
| Intereses desde el vencimiento | La deuda crece sola, sin necesidad de reclamar | LPH, art. 21.1 |
| Medidas disuasorias aprobadas en junta | Intereses más altos o privación temporal de servicios o instalaciones | LPH, art. 21.1 |
| Lista de morosos en la convocatoria | El moroso puede hablar en la junta, pero no votar | LPH, arts. 15.2 y 16.2 |
| Liquidación, notificación e intento de negociar | Los requisitos para poder ir al juzgado | LPH, art. 21.3; LO 1/2025 |
| Proceso monitorio | Orden de pagar en veinte días o ejecución | LPH, art. 21; LEC, arts. 812 a 818 |
| Embargo preventivo | Si el moroso se opone, embargo sin que la comunidad preste caución | LPH, art. 21.4 |
| Afección real del piso | Si se vende, el piso responde de lo vencido en el año de la venta y los tres anteriores | LPH, art. 9.1.e |
| Mediación o arbitraje | Una alternativa al juzgado | LPH, art. 21.6 |
Todo está en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cuyo artículo 21 se reescribió con la Ley 10/2022, en vigor desde el 16 de junio de 2022. Si la finca está en Cataluña, la propiedad horizontal la regula el libro quinto del Código civil de Cataluña; abajo verás las diferencias que más importan.
¿Qué conviene hacer en cuanto se retrasa un pago?
Ninguna norma exige un recordatorio amistoso, pero es lo más barato que hay y a veces basta. Antes de pasar a nada más:
- Envía un recordatorio por escrito y guarda el justificante. La "reclamación extrajudicial del acreedor" interrumpe la prescripción (Código Civil, art. 1973). Un recordatorio fechado ya te sirve de algo.
- Comprueba el domicilio para notificaciones. Cada propietario debe comunicar al secretario un domicilio en España; si no lo ha hecho, vale el piso o local, "surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo" (LPH, art. 9.1.h). Lo vas a necesitar después.
- Revisa qué aprobó la junta. Si hay intereses o medidas disuasorias acordados, aplica solo esos y desde que se acordaron.
- No publiques la deuda en el portal ni en el grupo de vecinos. La Agencia de Protección de Datos solo admite el tablón en un caso muy concreto, que verás más abajo.
¿Puede la comunidad cobrar intereses o recargos al moroso?
Sí, de dos formas. La primera es automática: "los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo" (LPH, art. 21.1). No hace falta requerir antes.
La segunda la decide la junta. El mismo artículo permite acordar "medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación", y pone dos ejemplos: intereses superiores al interés legal o la "privación temporal del uso de servicios o instalaciones". Tienen cuatro límites:
- No pueden ser "abusivas o desproporcionadas".
- No pueden afectar "a la habitabilidad de los inmuebles". Piensa en instalaciones de uso común antes que en servicios de la vivienda.
- No pueden tener "en ningún caso carácter retroactivo".
- Pueden incluirse en los estatutos.
El Tribunal Supremo ha dejado claro dónde está la línea en su sentencia 1468/2026, de 22 de septiembre. Por un lado, recuerda que "la ley no limita estrictamente las medidas susceptibles de ser adoptadas a las consignadas en la norma": los ejemplos del artículo 21.1 no son una lista cerrada. Por otro, confirmó la nulidad de un recargo de 0,50 euros al día por retraso en una comunidad de Castellón cuya cuota anual era de 135 euros por plaza de garaje. Un año de impago generaba 182,50 euros de recargo, que la Audiencia calculó como un interés moratorio del 135,18 %, "claramente desproporcionado". El Supremo añadió otro problema: con un recargo fijo por día, una deuda de 10 euros genera en un año el mismo recargo que el impago de la cuota entera.
La lección práctica: si la junta aprueba un recargo, que sea proporcional a lo que se debe (un porcentaje) y no una cantidad fija por día.
¿Puede votar un propietario moroso? ¿Y se puede publicar la lista?
No puede votar. Los propietarios que "en el momento de iniciarse la junta" no estén al corriente de todas las deudas vencidas, y no las hayan impugnado judicialmente ni consignado judicial o notarialmente, "podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto" (LPH, art. 15.2). El acta los refleja y no cuentan para las mayorías.
Tampoco puede impugnar los acuerdos de la junta mientras deba: para hacerlo tiene que estar al corriente de todas las deudas vencidas o consignarlas antes en el juzgado (LPH, art. 18.2). La excepción son los acuerdos que fijan o cambian las cuotas de participación.
La convocatoria debe llevar "una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad" y advertir de la privación del voto (LPH, art. 16.2). Esa lista va en la convocatoria que recibe cada propietario, no en el portal. En su pregunta frecuente sobre morosos, la AEPD recomienda enviarla por correo, en el buzón o en una intranet con contraseña, "evitándose cualquier medio que pueda suponer el acceso por terceros". El tablón solo cabe cuando ha sido imposible notificar en el domicilio (LPH, art. 9.1.h), y entonces "deberán acreditarse los intentos de notificación". Tienes el modelo en convocatoria de junta con lista de morosos.
¿Cómo se reclama la deuda en el juzgado?
Por el proceso monitorio especial de la LPH, que la Ley de Enjuiciamiento Civil admite cuando la deuda se acredita "mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios" (LEC, art. 812.2). Sirve para todos los gastos comunes, "tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva" (LPH, art. 21.2). Antes hay que preparar tres cosas:
- El acuerdo de liquidación. La junta aprueba la deuda y el secretario emite un certificado con "el importe adeudado y su desglose", con el visto bueno del presidente, salvo que firme un secretario-administrador profesional que no vaya a intervenir en la reclamación (art. 21.3). Si quien va a reclamar es ese secretario-administrador profesional, necesita que la junta lo acuerde (art. 21.2).
- La notificación al deudor. Al domicilio que comunicó o, si no comunicó ninguno, al piso. Si es imposible, en el tablón o en un lugar visible, con diligencia firmada, durante al menos tres días (arts. 9.1.h y 21.3).
- El intento de negociación, según dónde esté la finca. La Ley Orgánica 1/2025 exige desde el 3 de abril de 2025 acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) en los procesos especiales del libro IV de la LEC, y el monitorio está en él (art. 5.2). Si eso alcanza al monitorio de cuotas está discutido y el Supremo no lo ha resuelto. Los juzgados de primera instancia de Alicante extienden el requisito a todos los procesos especiales del libro IV. La Audiencia de Valencia lo exige para el monitorio de propiedad horizontal, aunque "será suficiente si en tal acuerdo de liquidación la junta pone de manifiesto su voluntad de alcanzar un acuerdo". La de Asturias, en cambio, exceptúa el monitorio "derivado de la Ley de Propiedad Horizontal donde el requerimiento previo es suficiente". El cuadro provincia a provincia está en el artículo sobre el MASC en comunidades.
Si haces el intento, el propietario tiene treinta días naturales desde que lo recibe para contestar; sin reunión ni respuesta por escrito, el intento termina sin acuerdo (LO 1/2025, art. 10.4.a). Desde la recepción tienes un año para presentar la petición (art. 7.3). La calculadora del MASC hace las cuentas.
La petición inicial del monitorio no necesita abogado ni procurador (LEC, art. 814.2). Puedes incluir las cuotas aprobadas que venzan hasta la notificación de la deuda y "todos los gastos y costes que conlleve la reclamación", a cargo del deudor (LPH, art. 21.3).
¿Qué pasa después de presentar el monitorio?
El juzgado requiere al propietario para que, en veinte días, pague o se oponga explicando por qué no debe (LEC, art. 815.1). En las deudas de comunidades, el requerimiento va al domicilio que designó para la comunidad o, si no designó ninguno, al piso (art. 815.2). Desde ahí hay tres caminos:
| Qué hace el moroso | Qué pasa |
|---|---|
| Paga | Se archivan las actuaciones (LEC, art. 817). Si usaste abogado o procurador, paga también sus honorarios, con los límites del art. 394.3 LEC (LPH, art. 21.5) |
| No paga ni se opone | Se da por terminado el monitorio y la comunidad pide la ejecución, que sigue las reglas de la de sentencias (LEC, art. 816). Desde el auto que la despacha, la deuda devenga el interés legal incrementado en dos puntos (arts. 816.2 y 576) |
| Se opone | El asunto pasa a juicio. La comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes del deudor, que el tribunal acuerda "en todo caso" y sin caución (LPH, art. 21.4) |
Desde el 20 de marzo de 2024, las reclamaciones de cantidad de la LPH se deciden en juicio verbal "sea cual fuere dicha cantidad" (LEC, art. 250.1.15.º, en la redacción del Real Decreto-ley 6/2023). Para la oposición rigen las reglas generales sobre abogado y procurador (art. 818.1). La LEC permite litigar sin ellos en los juicios verbales determinados por la cuantía cuando esta no pasa de 2.000 euros (arts. 23.2 y 31.2). Como el juicio de cuotas va al verbal por la materia y no por la cuantía, consulta con un abogado si la comunidad puede defenderse sola por debajo de esa cifra. Por encima, cuenta con ellos.
Si la comunidad gana del todo, la condena en costas incluye los honorarios de su abogado y procurador "aunque no hubiera sido preceptiva" su intervención (LPH, art. 21.5).
Para cobrar con el piso, la comunidad puede demandar también al titular registral "a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre" (LPH, art. 21.2). Si vas a demandar a varios obligados y en tu provincia se exige el MASC, Valencia y Asturias coinciden en que el intento de negociación hay que hacerlo con cada uno.
¿Qué pasa con la deuda si el moroso vende el piso?
La deuda no desaparece. El comprador, "incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad", responde con el propio piso de lo que debían los anteriores dueños por gastos generales, hasta el límite de "la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores" (LPH, art. 9.1.e). Si la venta se firma en 2026, el piso responde de lo vencido en 2026 y de 2023, 2024 y 2025.
Por eso el vendedor tiene que llevar al notario un certificado del estado de sus deudas, que el secretario emite en siete días naturales. Lo explicamos con modelo en certificado de deuda de la comunidad.
Tres reglas más del mismo artículo:
- Preferencia. Las cuotas del año en curso y los tres anteriores son créditos preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil, con el orden que fija el propio artículo 9.1.e, sin perjuicio de la preferencia de los créditos salariales.
- Venta sin avisar. El vendedor que no comunica el cambio de titularidad sigue respondiendo de las deudas posteriores "de forma solidaria con el nuevo titular" (art. 9.1.i), salvo que la comunidad lo supiera por otra vía o la venta fuera notoria.
- Cataluña. El piso responde de la parte vencida del año en curso y de los cuatro años anteriores, "contados del 1 de enero al 31 de diciembre" (Código civil de Cataluña, art. 553-5), para las ventas y reclamaciones judiciales desde el 20 de junio de 2015.
¿Cuándo prescriben las cuotas impagadas?
A los cinco años. El Código Civil fija ese plazo para "cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves" (art. 1966.3.ª), y el Supremo lo aplica a las cuotas de comunidad. En su sentencia 1197/2023, de 21 de julio, recuerda lo que ya dijo en la 242/2020, de 3 de junio, y repitió en las 182/2021 y 769/2021: "la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966-3.º CC".
El caso muestra lo que está en juego. Una comunidad de Tenerife reclamaba 187.403,03 euros de cuotas impagadas entre 1998 y 2017. El juzgado y la Audiencia habían aplicado el plazo general de quince años del artículo 1964 (el que regía antes de la Ley 42/2015, que lo bajó a cinco). El Supremo aplicó los cinco años del 1966.3 y solo condenó a pagar las cuotas desde el 11 de mayo de 2012. ¿Por qué esa fecha? Porque el 11 de mayo de 2017 la comunidad había enviado un burofax reclamando la deuda, que interrumpió la prescripción. Se envió a uno de los pisos porque el propietario nunca había designado otro domicilio, y la deuda se publicó además en el tablón; para el Supremo, eso era cumplir el artículo 9.1.h.
Dos formas de interrumpir el plazo:
- Una reclamación extrajudicial, como un requerimiento por escrito (Código Civil, art. 1973).
- La solicitud de negociación del MASC, desde la fecha en que conste el intento de comunicarla al domicilio o por el medio electrónico usado antes entre las partes (LO 1/2025, art. 7.1).
Si la finca está en Cataluña, ten en cuenta que el Código civil catalán fija tres años para "las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves" (art. 121-21.a). Consulta el plazo con un abogado antes de dar por vivas cuotas antiguas.
¿Se puede ir a mediación o arbitraje?
Sí. La LPH lo prevé expresamente: la reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva "también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje" (art. 21.6). Y a efectos de la LO 1/2025, cuentan como intento de negociación la mediación, la conciliación, la opinión de un experto independiente y la oferta vinculante confidencial, además de la negociación directa (art. 5.1). Si quieres una propuesta cerrada que obligue a la comunidad en cuanto el propietario la acepte, tienes un modelo de oferta vinculante para cuotas.
Un orden práctico para la administración
- Desde el vencimiento: corren los intereses (art. 21.1). Recordatorio por escrito con justificante.
- En la siguiente junta: el moroso aparece en la lista de la convocatoria y no vota. Aprueba la liquidación de su deuda y deja escrita la voluntad de la junta de llegar a un acuerdo, que es lo que pide Valencia.
- Después de la junta: un solo escrito que notifique la deuda, proponga un plan de pagos e invite a negociar, enviado con prueba de recepción. Tienes el modelo en requerimiento de pago con propuesta de negociación.
- A los treinta días sin respuesta: petición de monitorio, con el certificado, la notificación y la prueba del intento, dentro del año.
- Siempre: revisa la fecha de las cuotas más antiguas. Lo que pase de cinco años sin reclamar puede estar perdido.
¿Cómo dejar constancia de cada aviso?
Casi todo lo anterior depende de poder demostrar qué se envió, a quién y cuándo: el recordatorio que interrumpe la prescripción, la notificación de la deuda y el intento de negociación. Si lo haces por email, nuestro producto Correos certificados envía el documento desde el dominio de la comunidad o del despacho y registra por destinatario la entrega, la apertura y la descarga con fecha, hora e IP, con una huella SHA-256 comprobable en una página pública. La apertura es orientativa; la descarga es la prueba fuerte. No es un servicio cualificado de eIDAS ni sustituye al burofax: es prueba electrónica que el juez valora libremente si se discute.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene la comunidad para reclamar cuotas impagadas?
Cinco años desde cada cuota, según el Tribunal Supremo, que aplica el artículo 1966.3 del Código Civil. El plazo se interrumpe con una reclamación extrajudicial o con la solicitud de negociación del MASC. En Cataluña, el Código civil catalán fija tres años para los pagos periódicos.
¿Puede la comunidad cortar servicios a un moroso?
La junta puede acordar la privación temporal del uso de servicios o instalaciones como medida disuasoria, sin efectos retroactivos. No puede ser abusiva ni desproporcionada, ni afectar a la habitabilidad de la vivienda (LPH, art. 21.1).
¿Hace falta abogado para reclamar las cuotas?
No para presentar la petición de monitorio (LEC, art. 814.2). Si el propietario se opone, rigen las reglas generales: por encima de 2.000 euros, cuenta con abogado y procurador. Si la comunidad gana del todo, sus honorarios se incluyen en las costas aunque su intervención no fuera obligatoria.
¿Quién paga las cuotas si el piso se vende con deudas?
La ley habla de cantidades adeudadas "por los anteriores titulares", pero el comprador responde con el propio piso de lo vencido en el año de la compra y los tres anteriores (cuatro en Cataluña). Por eso hace falta el certificado de deuda en la notaría, salvo que el comprador lo dispense.
¿Puede un propietario moroso votar en la junta?
Puede hablar, pero no votar, si al empezar la junta no está al corriente y no ha impugnado ni consignado la deuda (LPH, art. 15.2). Tampoco puede impugnar los acuerdos sin pagar o consignar antes (art. 18.2).
Fuentes
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, arts. 9, 15, 16, 18 y 21 (texto consolidado; arts. 9 y 21 en la redacción de la Ley 10/2022).
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, arts. 5, 7 y 10.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 23, 31, 250, 576, 812, 814, 815, 816, 817 y 818.
- Código Civil, arts. 1964, 1966 y 1973.
- Ley 29/2002, primera ley del Código civil de Cataluña, art. 121-21.
- Ley 5/2006, del libro quinto del Código civil de Cataluña, art. 553-5.
- Tribunal Supremo, Sala 1.ª, sentencia 1197/2023, de 21 de julio (ROJ STS 3355/2023).
- Tribunal Supremo, Sala 1.ª, sentencia 1468/2026, de 22 de septiembre (ROJ STS 3785/2026).
- Audiencia Provincial de Valencia, criterios de unificación sobre los MASC, 15 de junio de 2026, criterios 1-b y 3.
- Criterios de los juzgados de primera instancia de Alicante, 4 de abril de 2025, criterio 1.
- Audiencia Provincial de Asturias, criterios orientadores de 19 de noviembre de 2025, criterios 4 y 6.
- AEPD, pregunta frecuente sobre la exposición de la lista de morosos en el tablón.
Este artículo explica la norma y los criterios publicados a la fecha de actualización. No sustituye el consejo de un abogado para un caso concreto.