Para vender un piso, el vendedor tiene que llevar al notario un certificado del estado de sus deudas con la comunidad de propietarios. Lo expide quien ejerce de secretario de la comunidad (puede ser el propio administrador de fincas), con el visto bueno del presidente, en un máximo de siete días naturales desde que se pide. Sin él, el notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador lo dispense de forma expresa. Lo regula el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal.
Abajo tienes quién lo firma, qué pasa si falta, qué cambia en Cataluña y dos modelos: el certificado para vender y el que se usa para reclamar a un moroso en el monitorio.
¿Qué es el certificado de deuda de la comunidad? Hay dos con nombre parecido
Cuando alguien busca "certificado de deuda de la comunidad" puede estar hablando de dos documentos distintos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Conviene no mezclarlos, porque los pide gente distinta y para cosas distintas.
| De un vistazo | Certificado para vender (art. 9.1.e LPH) | Certificado para reclamar (art. 21.3 LPH) |
|---|---|---|
| Para qué sirve | Que el notario autorice la escritura de venta | Presentar el monitorio contra un propietario moroso |
| Quién lo necesita | El vendedor | La comunidad |
| Quién lo firma | El secretario, con el visto bueno del presidente | El secretario, con el visto bueno del presidente, salvo la excepción del secretario-administrador profesional |
| Qué certifica | El estado de deudas del vendedor, que debe coincidir con lo que declara en la escritura | El acuerdo de la junta que liquida la deuda, con el importe y su desglose |
| Plazo para emitirlo | Siete días naturales desde la solicitud | La ley no fija plazo |
| Qué lo acompaña | La declaración del vendedor en la escritura | La notificación al deudor y, según la provincia, la prueba del intento de negociar (MASC) |
El primero es el que piden notarios, compradores e inmobiliarias. El segundo es cosa del administrador cuando un vecino deja de pagar. Los dos tienen modelo al final.
¿Quién emite el certificado para vender y quién lo firma?
El artículo 9.1.e LPH dice que la certificación "será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente".
¿Quién es el secretario? Depende de cómo esté organizada la comunidad (artículo 13 LPH):
- Si los estatutos o la junta no han nombrado a nadie por separado, las funciones de secretario y de administrador las ejerce el presidente.
- Los cargos de secretario y administrador pueden recaer en la misma persona. El de administrador, o el de secretario-administrador, puede ejercerlo un propietario o un profesional con cualificación reconocida.
En la práctica, si la comunidad tiene un administrador de fincas que además hace de secretario, él emite el certificado y el presidente pone el visto bueno. Si no se ha nombrado secretario, lo firma el presidente, que ejerce esas funciones.
Firmar no es un trámite sin consecuencias. La misma norma añade que secretario y presidente "responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión". Un certificado que dice "al corriente" cuando no lo está, o que llega tarde y hace caer la firma, puede costar dinero a quien lo firma.
¿En cuánto tiempo tienen que dártelo?
Siete días naturales desde la solicitud. Naturales quiere decir que cuentan sábados, domingos y festivos.
Tres consejos prácticos:
- Pídelo con margen. Si la firma es dentro de cinco días, el administrador cumple la ley aunque te lo dé el día seis. Pídelo en cuanto haya fecha de notaría, y por escrito, para que quede claro cuándo empezó a correr el plazo.
- Que esté al día el día de la firma. La ley exige que el certificado coincida con lo que el vendedor declara "en este momento", el de la escritura, y no le fija una validez en días. Si entre el certificado y la firma vence una cuota, pide que lo actualicen o lleva el justificante de pago.
- Que lo pida el propietario. La obligación de aportarlo es del vendedor. Si lo gestiona la inmobiliaria o el comprador, que lleve la autorización por escrito del propietario. La Agencia Española de Protección de Datos consideró en 2017 que una comunidad había vulnerado el deber de secreto al certificar las deudas de un propietario a su inquilino, que se lo había pedido, sin el consentimiento del propietario (procedimiento A/00232/2017). Se aplicaba la ley anterior y el expediente se archivó sin medidas, pero la lección sirve igual: el certificado se entrega al propietario o a quien él autorice.
La LPH no dice quién paga el certificado ni fija un precio. Pregunta al administrador antes de pedirlo.
¿Qué pasa si el vendedor no presenta el certificado?
Según el artículo 9.1.e, sin el certificado "no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente". Es decir: el notario no firma, a menos que el comprador renuncie de forma expresa.
Renunciar es posible, pero tiene un riesgo para el comprador: la afección real del piso. El comprador, "incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad", responde con el propio piso de lo que debían los dueños anteriores para gastos generales, hasta el límite de "la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores".
Un ejemplo: si firmas la compra el 10 de marzo de 2026, el piso responde de las cuotas vencidas de 2026 hasta esa fecha y de las de 2023, 2024 y 2025. Lo anterior a 2023 ya no lo persigue la comunidad contra el piso, solo contra el antiguo dueño.
Los tribunales aplican ese límite de forma estricta. La Audiencia Provincial de Segovia (sentencia 182/2025, de 8 de julio) rebajó la condena a una sociedad que había comprado un piso en subasta y a la que el juzgado hacía pagar todas las cuotas atrasadas del anterior dueño, porque esas deudas constaban como embargos anotados en el Registro. La Audiencia lo dejó claro: "El comprador del inmueble solo responderá de aquellas deudas respecto de las que el inmueble tenga una afección real". La condenó a pagar las tres anualidades anteriores y la corriente a la fecha de la adjudicación; las cuotas de 2016 y 2017 quedaron fuera. Para ello citaba al Tribunal Supremo (sentencia 363/2022, de 4 de mayo, que remite a la 211/2015, de 22 de abril): la afección "solo se activa cuando la propiedad del inmueble se transmite" y el nuevo dueño responde "con el propio inmueble adquirido", no como deudor personal.
El límite de tres años viene de la reforma de 2013 (Ley 8/2013); antes la afección cubría el año de la compra y solo el año anterior. Y no es solo para las cuotas: el artículo 10.2.c extiende la misma afección, en los mismos términos, a las derramas de las obras obligatorias de conservación y accesibilidad.
Para el vendedor, dos avisos:
- La deuda sigue siendo suya. Que el piso responda no le libera: la comunidad puede reclamarle lo que debía.
- Tiene que comunicar la venta. El artículo 9.1.i obliga a comunicar el cambio de titularidad al secretario "por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción". Si no lo hace, sigue respondiendo de las deudas posteriores a la venta "de forma solidaria con el nuevo titular", salvo que la comunidad ya lo supiera por otro medio o la venta fuera notoria.
¿Qué debe decir el certificado?
La LPH solo exige que recoja el "estado de deudas con la comunidad" y que coincida con la declaración del vendedor. Para que sirva de verdad al notario y al comprador, incluye:
- Comunidad: nombre, NIF y dirección.
- Piso o local, y su propietario.
- Si está al corriente o, si no, cuánto debe, con el desglose por concepto y periodo.
- Hasta qué fecha o qué cuota está comprobado.
- Fecha de la solicitud y de la emisión.
- Firma del secretario y visto bueno del presidente.
Cuando no hay deuda, es lo que se busca como "certificado de deuda cero": el mismo documento, con la opción "al corriente".
Un punto a vigilar: las derramas aprobadas que todavía no han vencido. La LPH no pide que el certificado las mencione. Pregúntalas aparte y deja escrito en el contrato quién las paga. En Cataluña sí son obligatorias, como verás abajo.
¿Y si el piso está en Cataluña?
En Cataluña no rige el artículo 9 de la LPH sino el 553-5 del Código civil de Cataluña, con diferencias que importan:
| LPH (art. 9.1.e) | Código civil de Cataluña (art. 553-5) | |
|---|---|---|
| De qué responde el piso | Parte vencida del año de la compra y los tres años naturales anteriores | Parte vencida del año en curso y los cuatro años anteriores, del 1 de enero al 31 de diciembre |
| Qué recoge el certificado | El estado de deudas | Además, los gastos comunes y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencer |
| Visto bueno del presidente | Siempre | No hace falta si la secretaría la lleva un profesional que administra la finca |
| Quién puede dispensarlo | El comprador | Las partes, de forma expresa |
| Plazo para emitirlo | Siete días naturales | El artículo 553-5 no fija plazo |
Según la nota del texto consolidado, el periodo de cuatro años se aplica a las transmisiones y a los créditos reclamados judicialmente desde el 20 de junio de 2015.
Modelo de certificado de deuda para vender un piso
Adáptalo a tu comunidad. La ley no pide el DNI ni la cuenta bancaria del propietario: no los añadas.
CERTIFICADO DEL ESTADO DE DEUDAS CON LA COMUNIDAD (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal)
D./D.ª [nombre], como secretario/a de la Comunidad de Propietarios [nombre], con NIF [NIF] y domicilio en [dirección],
CERTIFICA:
Que, según la contabilidad y los registros de la comunidad, el/la propietario/a de [piso o local: planta y puerta], D./D.ª [nombre]:
[Opción A] Se encuentra al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad, incluida la cuota de [mes y año].
[Opción B] Adeuda a la comunidad [importe] euros, con el siguiente desglose: [concepto, periodo e importe de cada cantidad pendiente].
Derramas o gastos aprobados por la junta y pendientes de vencer a esta fecha: [concepto, fecha del acuerdo, importe y vencimiento / ninguno].
Se expide a solicitud del propietario/a, presentada el [fecha], para su aportación en la escritura de transmisión del inmueble.
En [lugar], a [fecha].
El/la secretario/a: [firma] · V.º B.º el/la presidente/a: [nombre y firma]
El otro certificado: el que necesita la comunidad para reclamar al moroso
Si quien busca el certificado es el administrador porque un vecino no paga, el documento es otro. El artículo 21.3 LPH exige acompañar la petición de monitorio con "un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente". Lo que dice la ley sobre él:
- Firma. No hace falta la del presidente si el secretario es un secretario-administrador con cualificación profesional "que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda".
- Contenido. "En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose."
- Notificación. Hay que aportar también el documento que acredite "haberse notificado al deudor"; si no se puede, cabe el tablón de anuncios o un lugar visible de la comunidad durante al menos tres días.
- Qué se puede reclamar. Las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda y los gastos de la reclamación, incluidos los del secretario administrador, a cargo del deudor.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 812.2) permite precisamente acudir al monitorio cuando la deuda se acredita "mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios".
Ojo con el MASC. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar negociar antes de demandar, y su artículo 5 no excluye el monitorio nacional. Si el monitorio de cuotas lo necesita es una cuestión que las Audiencias no resuelven igual. La de Valencia, en sus criterios de unificación de 15 de junio de 2026, lo exige, pero considera que "será suficiente si en tal acuerdo de liquidación la junta pone de manifiesto su voluntad de alcanzar un acuerdo". Por eso el modelo de abajo incluye esa frase. Otras Audiencias piden más, y no basta con el certificado: te lo contamos provincia por provincia en MASC en la comunidad de propietarios, y la calculadora del MASC te da los plazos.
Modelo de certificado del acuerdo de liquidación de la deuda
CERTIFICADO DEL ACUERDO DE LIQUIDACIÓN DE DEUDA (artículo 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal)
D./D.ª [nombre], como secretario/a de la Comunidad de Propietarios [nombre], con NIF [NIF],
CERTIFICA:
Que la junta de propietarios celebrada el [fecha], en [primera / segunda] convocatoria, aprobó en el punto [número] del orden del día la liquidación de la deuda de D./D.ª [nombre], propietario/a de [piso o local], por un importe total de [importe] euros, con este desglose:
- Cuotas ordinarias de [meses y año]: [importe] euros.
- Derrama de [concepto], aprobada el [fecha]: [importe] euros.
- Fondo de reserva de [periodo]: [importe] euros.
Que en el mismo acuerdo la junta manifestó su voluntad de alcanzar un acuerdo de pago con el/la propietario/a antes de reclamar judicialmente.
Que el acuerdo se notificó al deudor el [fecha] por [medio y dirección] [o: que, intentada la notificación sin éxito, se colocó en el tablón de anuncios de la comunidad el [fecha], durante al menos tres días].
Y para que conste a efectos del proceso monitorio, lo expido en [lugar], a [fecha].
El/la secretario/a: [firma] · V.º B.º el/la presidente/a: [nombre y firma] (no necesario si firma un secretario-administrador profesional que no vaya a intervenir en la reclamación)
¿Ha cambiado algo en 2026?
No en lo que toca a estos certificados. Los artículos 9 y 21 de la LPH no se han modificado desde la Ley 10/2022, de 14 de junio. La reforma más reciente de la LPH, la Ley 4/2026, de 1 de octubre, en vigor el 23 de octubre de 2026, cambia el artículo 10.1.b (obras de accesibilidad) y añade una disposición adicional sobre ayudas públicas para esas obras. No toca ni el certificado ni la afección.
Cómo llevarlo en una inmobiliaria o en una administración de fincas
En una venta, el certificado es un documento más del expediente. Lo delicado es el calendario: si se pide tarde no llega a la firma, y si se pide demasiado pronto puede vencer una cuota antes de firmar.
En nuestro CRM, cada operación vive en un expediente con sus documentos por carpeta, los contactos, los recordatorios y el historial, así que puedes dejar el recordatorio de pedir el certificado diez días antes de la firma y guardarlo en la carpeta de la venta. Si quieres ver cómo encaja con el resto del trabajo de una agencia, lo contamos en automatización para inmobiliarias.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el certificado de deuda de la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal no fija un precio ni dice quién lo paga. La obligación de aportarlo en la escritura es del vendedor. Pregunta al administrador antes de pedirlo.
¿Cuánto tiempo es válido el certificado?
La ley no le da una validez en días. Lo que exige es que coincida con lo que el vendedor declara en el momento de firmar la escritura. Si vence una cuota entre la emisión y la firma, pide que lo actualicen o lleva el justificante de pago.
¿Puede pedirlo el comprador o la inmobiliaria?
La obligación es del vendedor, y las deudas de un propietario son datos personales. Lo prudente es que lo pida el propietario o que la inmobiliaria lleve su autorización por escrito. La AEPD consideró en 2017 que una comunidad vulneró el deber de secreto al certificar las deudas de un propietario a su inquilino sin su consentimiento.
¿Qué pasa si el administrador tarda más de siete días?
El secretario y el presidente responden, si hay culpa o negligencia, de los perjuicios causados por el retraso. Si la firma no puede esperar, el comprador puede dispensar el certificado de forma expresa, pero asume que el piso responde de las deudas del año de la compra y los tres anteriores.
¿El comprador paga las deudas del anterior propietario?
Solo con el propio piso y solo hasta ese límite: la parte vencida del año de la compra y los tres años naturales anteriores (cuatro en Cataluña). Lo demás sigue siendo deuda personal del vendedor.
Fuentes
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, arts. 9.1.e, 9.1.i, 10.2.c, 13 y 21 (texto consolidado).
- Ley 5/2006, del libro quinto del Código civil de Cataluña, art. 553-5.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 812.
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, art. 5.
- Ley 4/2026, de 1 de octubre (BOE de 3 de octubre de 2026).
- Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1.ª, sentencia 182/2025, de 8 de julio (ROJ SAP SG 257/2025), que cita las SSTS 363/2022, de 4 de mayo, y 211/2015, de 22 de abril.
- Audiencia Provincial de Valencia, criterios de unificación sobre los MASC, 15 de junio de 2026, criterio 1-b.
- AEPD, procedimiento A/00232/2017 (resolución R/02104/2017).
Este artículo explica la norma y los criterios publicados a la fecha de actualización. No sustituye el consejo de un abogado para un caso concreto.