En una comunidad de propietarios, el moroso es el propietario que no ha pagado alguna deuda vencida con la comunidad: cuotas, derramas o fondo de reserva. Mientras no se ponga al corriente, puede hablar en la junta pero no votar, salvo que haya impugnado o consignado la deuda. La comunidad puede reclamarle por un monitorio especial.
En la práctica
El voto se mira al empezar la junta. Quien salía en la lista de la convocatoria pero pagó antes de la reunión puede votar. El Tribunal Supremo lo dijo así en 2009: la comprobación "ha de verificarse al inicio de la reunión". El acta tiene que reflejar quiénes quedaron sin voto, y su persona y su cuota no cuentan para calcular las mayorías.
La lista va en la convocatoria, no en el portal. La convocatoria de cada junta tiene que incluir la relación de propietarios que no están al corriente y advertir de la privación del voto. La Agencia Española de Protección de Datos admite el tablón solo cuando la notificación personal ha sido imposible, y ha multado a comunidades que colgaron listas de deudores en el portal. Tienes un modelo en convocatoria con lista de morosos.
Para impugnar acuerdos tiene que pagar o consignar. Salvo que el acuerdo trate de las cuotas de participación, el moroso solo puede impugnar si está al corriente o consigna antes la deuda en el juzgado.
La junta puede acordar medidas disuasorias, como intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas ni desproporcionadas, no afecten a la habitabilidad y no tengan efecto retroactivo.
Para reclamar, la junta aprueba la liquidación de la deuda, se notifica al propietario y, si no paga, se presenta el proceso monitorio de la Ley de Propiedad Horizontal. En Alicante, Valencia y Málaga la Audiencia exige además un intento de negociación previo, el MASC. Los pasos y un modelo de carta están en cómo reclamar cuotas en una comunidad.
Si el piso se vende, la deuda no desaparece: el comprador responde con el propio piso de lo que se deba de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores.
Qué dice la norma
- Artículo 9.1.e LPH. Las deudas del año en curso y de los tres anteriores son créditos preferentes, y el piso queda afecto a su pago aunque cambie de dueño.
- Artículo 15.2. Sin voto quien, al iniciarse la junta, no esté al corriente y no haya impugnado ni consignado la deuda.
- Artículo 16.2. Lista de morosos y advertencia en la convocatoria.
- Artículo 18.2. Requisito de estar al corriente o consignar para impugnar.
- Artículo 21. Medidas disuasorias (21.1) y monitorio especial, con embargo preventivo si el deudor se opone (21.2 a 21.5).
Errores frecuentes
- Negar el voto a quien pagó entre la convocatoria y la junta.
- Publicar la lista fuera de la convocatoria. La AEPD sancionó con 700 y 300 euros a una comunidad que la colgó en el portal (PS/00277/2023).
- Reclamar con un simple requerimiento de pago en una provincia que exige negociar antes.