La junta de propietarios es la reunión de todos los dueños de pisos y locales de un edificio en propiedad horizontal y el principal órgano de gobierno de la comunidad. Aprueba presupuestos y cuentas, nombra al presidente, al secretario y al administrador, decide las obras y fija las normas internas. Se reúne al menos una vez al año.
En la práctica
Hay dos tipos. La ordinaria se celebra cada año para aprobar presupuestos y cuentas, y la citación tiene que llegar con al menos seis días de antelación. La extraordinaria se convoca cuando hace falta, con la antelación que permita enterarse a todos. Si en el orden del día hay cuentas o presupuesto anual, trátala como ordinaria. Lo explicamos con fechas en plazo de convocatoria de la junta, y la calculadora del plazo de convocatoria te da la primera fecha segura para la ordinaria.
Convoca el presidente o, si no lo hace, una cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas. La convocatoria indica los asuntos, el lugar, el día y la hora en primera y segunda convocatoria, e incluye la lista de propietarios morosos con la advertencia de que pueden perder el voto. Tienes un modelo en convocatoria con lista de morosos.
En primera convocatoria hace falta la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas. Si no se alcanza, la segunda se celebra sin quórum, y puede ser el mismo día media hora después. Se asiste en persona o por representación, con un escrito firmado.
Los acuerdos se adoptan con las mayorías del artículo 17, que cambian según el asunto. Los propietarios ausentes, una vez informados, tienen 30 días naturales para manifestar su discrepancia; si no lo hacen, su voto cuenta a favor salvo en los casos que la ley excluye. Todo queda en el acta de la junta.
Si asisten todos los propietarios y deciden reunirse, la junta es válida sin convocatoria: es la junta universal. La Ley de Propiedad Horizontal no prevé la junta por videoconferencia. En Cataluña rige el Código civil catalán, con reglas propias, como ocho días naturales de antelación.
Qué dice la norma
- Artículo 13.1 LPH. La junta es el primero de los órganos de gobierno, junto al presidente, el secretario y el administrador.
- Artículo 14. Sus competencias: nombrar y remover cargos, aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas, aprobar presupuestos y obras, aprobar o reformar los estatutos y decidir los demás asuntos de interés general.
- Artículo 15. Asistencia personal o por representación, y privación del voto de quien no esté al corriente al iniciarse la junta.
- Artículo 16. Convocatoria, quórum y plazos.
- Artículo 17. Mayorías y voto de los ausentes (17.8).
- Artículo 18. Impugnación de acuerdos: tres meses, o un año si son contrarios a la ley o a los estatutos.
- Artículo 19. Acta y libro de actas.
Errores frecuentes
- Quedarse corto de plazo. El Tribunal Supremo trata las normas de citación como imperativas, y su vulneración puede llevar a la nulidad de la junta (sentencia 572/2020).
- Votar en ruegos y preguntas. Lo que quieras aprobar, ponlo como punto propio del orden del día.
- Negar el voto a quien pagó antes de empezar. Lo que cuenta es la situación al iniciarse la junta.