La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sí ha cambiado, pero no en lo que esperaban muchos administradores. El 23 de octubre de 2026 entró en vigor la Ley 4/2026, que refuerza la obligación de hacer obras de accesibilidad. En cambio, la reforma que iba a permitir juntas por videoconferencia, citaciones por email y libro de actas electrónico caducó el 6 de octubre, al disolverse las Cortes. Para convocar, celebrar y documentar juntas, las reglas siguen como estaban.
¿Qué ha cambiado en la LPH en 2025 y 2026?
El texto consolidado del BOE recoge tres cambios recientes. Ninguno toca la forma de convocar, celebrar o documentar las juntas.
| Qué cambia | Norma | Desde | Artículo de la LPH |
|---|---|---|---|
| Pisos turísticos: hace falta la aprobación expresa de la comunidad, por tres quintos | Ley Orgánica 1/2025 | 3 de abril de 2025 | 7.3, 17.12 y disposición adicional segunda |
| La aerotermia y la geotermia entran en la regla del tercio | Real Decreto-ley 7/2026 | 22 de marzo de 2026 | 17.1 |
| Obras de accesibilidad: más casos obligatorios y deber de pedir ayudas | Ley 4/2026 | 23 de octubre de 2026 | 10.1.b y nueva disposición adicional tercera |
| Juntas por videoconferencia, citación por email y libro de actas electrónico | Proposición de Ley 122/000240 | No llegó: caducó el 6 de octubre de 2026 | 9.1.h, 15.1 y 19.1 (sin cambios) |
Pisos turísticos. Desde el 3 de abril de 2025, el propietario que quiera dedicar su vivienda a alquiler turístico "deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios" (artículo 7.3). Ese acuerdo necesita el voto de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas (artículo 17.12). Quien ya ejercía la actividad antes, acogido a la normativa turística, puede seguir "con las condiciones y plazos establecidos en la misma" (disposición adicional segunda). La misma ley orgánica es la que trajo los MASC; cómo afectan a la reclamación de cuotas lo contamos en el MASC en la comunidad de propietarios.
Aerotermia y geotermia. El artículo 17.1 permite acordar por un tercio de los propietarios y de las cuotas la instalación de sistemas de energías renovables. Desde el 22 de marzo de 2026 dice expresamente "incluyendo la aerotermia y geotermia". El cambio ya se había intentado con el Real Decreto-ley 7/2025, pero el Congreso lo derogó el 22 de julio de 2025. Volvió con el Real Decreto-ley 7/2026, que el Congreso convalidó el 26 de marzo de 2026. Recuerda la otra mitad de la regla: con esa mayoría, la comunidad no puede repercutir el coste a quien no votó expresamente a favor.
¿Qué cambia en las obras de accesibilidad desde el 23 de octubre?
La Ley 4/2026, publicada en el BOE el 3 de octubre, es una ley sobre los derechos de las personas con discapacidad. Su disposición final primera reescribe el artículo 10.1.b de la LPH, y la ley entra en vigor "a los veinte días de su publicación" (disposición final vigesimoctava): el 23 de octubre de 2026.
| Hasta el 22 de octubre de 2026 | Desde el 23 de octubre de 2026 | |
|---|---|---|
| Qué obras son obligatorias sin acuerdo de la junta | Las necesarias para "los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal" y las que piden propietarios en cuya vivienda vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de setenta años | Las necesarias para "garantizar las condiciones de accesibilidad universal, y en todo caso, los ajustes razonables", más las que piden esos mismos propietarios |
| Límite de coste | Doce mensualidades ordinarias al año, descontadas las ayudas | Igual, pero si la comunidad pide financiación, el coste se reparte en "tantos años como las opciones de financiación disponible permitan" |
| Ayudas públicas | Obligatorias si las ayudas "a las que la comunidad pueda tener acceso" llegan al 75 % | Obligatorias, sin límite económico, si las ayudas "efectivamente concedidas" llegan al 70 % |
| Pedir las ayudas | Sin regla expresa | Si el interesado aporta las convocatorias, la comunidad queda "obligada a solicitarlas" |
| Si la comunidad no las hace | Sin regla expresa | El interesado puede pedir al juez que la obligue |
Se mantiene una regla útil para quien pide la obra: sigue siendo obligatoria aunque las ayudas no lleguen al 70 % o el coste supere el límite, "siempre que el exceso que haya que afrontar, en ambos casos, sea asumido por quienes las hayan requerido".
La ley añade también una disposición adicional tercera a la LPH. Obliga a las Administraciones a habilitar en sus presupuestos "créditos suficientes" para ayudas de accesibilidad. No fija importes ni plazos, así que no es una ayuda que puedas pedir mañana: tendrás que esperar a las convocatorias.
Para el administrador, el cambio práctico es de procedimiento. Cuando un propietario pida una rampa o un ascensor y aporte convocatorias de ayudas, la comunidad tiene que solicitarlas. Conviene dejar constancia de la fecha en que llegó la petición, de qué se aportó y de qué se hizo con ello.
¿Habrá un texto refundido de la LPH?
Solo de una parte. La disposición final decimoctava de la Ley 4/2026 autoriza al Gobierno a aprobar, "en el plazo de doce meses a partir de la entrada en vigor de esta ley", un texto refundido que integre los artículos 10 y 17 de la LPH y la Ley 15/1995, sobre límites del dominio para eliminar barreras arquitectónicas.
Dos matices. La autorización se limita a esos textos y a dejarlos "debidamente regularizados, aclarados y armonizados": no alcanza a las citaciones (artículo 9), a la asistencia (artículo 15) ni al libro de actas (artículo 19). Y la Ley del Gobierno dice en su artículo 21.6 que las delegaciones legislativas "quedarán en suspenso durante todo el tiempo que el Gobierno esté en funciones como consecuencia de la celebración de elecciones generales". Tras las elecciones del 29 de noviembre de 2026, el Gobierno quedará en funciones hasta que tome posesión el nuevo (artículo 21.1 y 21.2), y mientras tanto esa autorización no se puede usar.
¿Qué proponía la reforma de las juntas telemáticas?
La Proposición de Ley 122/000240, del Grupo Parlamentario Popular, tenía un único artículo con tres cambios:
- Email para citaciones (artículo 9.1.h). Cada propietario podría comunicar "el domicilio en España o una dirección de correo electrónico a efectos de citaciones y notificaciones". El resto del artículo, con el piso como domicilio por defecto y el tablón de anuncios como último recurso, quedaba igual.
- Asistencia por videoconferencia (artículo 15.1). "La asistencia a la Junta de propietarios será personal, por videoconferencia o por representación legal o voluntaria".
- Libro de actas electrónico (artículo 19.1). "El libro de actas podrá llevarse en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública".
La exposición de motivos se apoyaba en la pandemia: la experiencia del Real Decreto-ley 8/2021 "permitió constatar el éxito de la asistencia a las juntas de vecinos de modo no presencial". Decía que debía poder asistirse por videoconferencia "si así lo ha aprobado previamente la junta de propietarios, o lo tiene incluido en sus estatutos", aunque el texto propuesto para el artículo 15.1 no recogía esa condición. Iba a entrar en vigor al día siguiente de publicarse en el BOE.
¿En qué punto se quedó?
| Fecha | Trámite |
|---|---|
| 14 de noviembre de 2025 | Presentada en el Congreso |
| 21 de noviembre de 2025 | Publicada en el Boletín Oficial de las Cortes |
| 26 de mayo de 2026 | Toma en consideración: 306 votos a favor, 33 en contra y 10 abstenciones |
| 8 de junio de 2026 | La Mesa la envía a la Comisión de Justicia con competencia legislativa plena y plazo de enmiendas hasta el 30 de junio |
| 2 de septiembre a 7 de octubre de 2026 | Seis ampliaciones del plazo de enmiendas, con vencimientos semanales; la última, hasta el 7 de octubre |
| 6 de octubre de 2026 | El Real Decreto 806/2026 disuelve las Cortes y la iniciativa caduca |
El Reglamento del Congreso no deja margen: disuelto el Congreso, "quedarán caducados todos los asuntos pendientes de examen y resolución por la Cámara" (artículo 207). La ficha de la iniciativa la da por "Concluido - (Caducado)".
El amplio apoyo de mayo no la salva. Las nuevas Cámaras se constituyen el 23 de diciembre de 2026, según el mismo real decreto, y si alguien quiere retomar la reforma tendrá que presentarla de nuevo y empezar el trámite desde el principio. Hasta que no se publique en el BOE, no cambia nada.
¿Se puede celebrar hoy una junta por videoconferencia?
Fuera de Cataluña, la LPH no lo prevé. El artículo 15.1 dice que la asistencia "será personal o por representación legal o voluntaria", y el 16.2 exige que la convocatoria indique "el lugar, día y hora". La propia exposición de motivos de la reforma reconocía que la LPH "no contemplaba la posibilidad de desarrollar las reuniones de forma telemática".
La única excepción fue temporal. El Real Decreto-ley 8/2021 permitió, hasta el 31 de diciembre de 2021, celebrar la junta "por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple" si todos los propietarios tenían los medios, comprobado por el administrador, y el secretario reconocía la identidad de los asistentes en el acta (artículo 3.2). También permitió votar sin junta, por correo o por comunicación telemática, con un plazo de 10 días naturales (artículo 3.3). Ese régimen terminó.
Queda la junta universal: según el artículo 16.3, la junta puede reunirse sin convocatoria del presidente "siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan". Qué han dicho los tribunales sobre juntas por videoconferencia y citaciones por email lo repasamos en convocar la junta por WhatsApp o email.
La opción prudente: junta presencial en un lugar concreto. Si alguien quiere seguirla a distancia, que delegue antes por escrito en un asistente, porque la representación se acredita con "un escrito firmado por el propietario" (artículo 15.1). Así su voto lo emite alguien presente.
¿Y en Cataluña?
Allí rige el libro quinto del Código civil de Cataluña, reformado por la Ley 5/2015, que ya resuelve dos de las tres cosas:
- Videoconferencia. "Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares" (artículo 553-22.1).
- Email. Salvo que los estatutos digan otra cosa, las convocatorias se envían con al menos ocho días naturales de antelación a la dirección que comunicó el propietario, y el envío puede hacerse "por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido" (artículo 553-21.2). El acta se envía en diez días por esos mismos medios (artículo 553-27.4).
- Libro de actas. Sigue legalizándose en el Registro de la Propiedad (artículo 553-28.1), sin mención al formato electrónico.
¿Existe el libro de actas digital?
No en la ley estatal. El artículo 19.1 de la LPH exige un libro "diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga". Esa forma está en el artículo 415 del Reglamento Hipotecario: el libro se diligencia antes de usarlo, sus hojas van "numeradas con caracteres indelebles" y llevan el sello del Registrador. Los autores de la reforma lo admitían: el nuevo formato tenía que estar "recogido también en la Ley" para que gozara de "plena seguridad jurídica".
Hay un detalle práctico en ese mismo artículo: "El libro podrá ser de hojas móviles". Puedes redactar el acta en el ordenador e imprimirla en las hojas diligenciadas. Plazos, firmas y modelo de acta, en el acta de la junta de propietarios.
¿Qué hacer mientras no haya reforma?
- Convoca con lugar, día y hora (artículo 16.2) y facilita la delegación por escrito a quien no pueda venir.
- Recoge por escrito las direcciones de email de quien quiera recibir por ahí convocatorias y actas, pero sigue citando en su domicilio a quien no las firme. Tienes un modelo de designación en convocar la junta por WhatsApp o email.
- Respeta los plazos de siempre: seis días para la ordinaria, como explicamos en el plazo de convocatoria.
- Guarda las pruebas cinco años. El secretario debe conservar "las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones" (artículo 19.4).
- Desde el 23 de octubre, registra cada petición de obras de accesibilidad: quién la hace, qué ayudas aporta y cuándo las solicitó la comunidad.
- En Cataluña, aprovecha el artículo 553-22.1: si quieres juntas por videoconferencia, apruébalo en junta o en los estatutos antes de usarlas.
- Vigila el BOE, no los titulares. Una reforma solo cuenta cuando se publica allí.
Si mandas convocatorias y actas por email a quien lo ha designado, lo que importa es poder probar que llegaron. Correos certificados, de Quantum Nova, envía el documento a toda la lista desde el dominio de tu despacho y registra, por cada propietario, la entrega, la apertura y la descarga con fecha, hora e IP, con una huella SHA-256 comprobable en una página pública. La apertura es orientativa; la descarga es la prueba fuerte. No es un servicio cualificado de eIDAS ni sustituye al burofax: si se discute, el juez lo valora como prueba electrónica. Y si quieres automatizar el resto de la gestión de las comunidades, mira automatización para administradores de fincas.
Preguntas frecuentes
¿Ya se pueden hacer juntas de vecinos online?
Fuera de Cataluña, no: la LPH solo prevé la asistencia personal o por representación, y la reforma que añadía la videoconferencia caducó el 6 de octubre de 2026. El permiso excepcional del Real Decreto-ley 8/2021 terminó el 31 de diciembre de 2021. En Cataluña sí, si lo prevén los estatutos o lo acuerda la junta.
¿Se puede convocar la junta por email desde 2026?
La ley no ha cambiado: la citación va al domicilio en España que designó cada propietario o, si no designó ninguno, a su piso. El email puede funcionar si el propietario lo facilitó y la comunidad puede probar que llegó, pero no porque lo diga la LPH. La reforma que lo iba a recoger en el artículo 9.1.h no se aprobó.
¿Es obligatorio el libro de actas digital?
No. Ni siquiera está previsto en la ley estatal: el libro se diligencia en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Lo que sí permite ese artículo es usar hojas móviles.
¿Qué cambia en las obras de accesibilidad desde octubre de 2026?
Desde el 23 de octubre de 2026, las obras para garantizar la accesibilidad universal son obligatorias sin acuerdo de la junta, dentro del límite de doce mensualidades al año. Si las ayudas concedidas llegan al 70 % del coste, son obligatorias sin límite, y la comunidad debe solicitar las ayudas que le señale quien pide la obra.
¿Cuándo se aprobará la reforma de la LPH?
No hay fecha. La proposición caducó con la disolución de las Cortes, las elecciones son el 29 de noviembre de 2026 y las nuevas Cámaras se constituyen el 23 de diciembre. Cualquier reforma tendrá que empezar de nuevo.
Fuentes
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, texto consolidado: arts. 7.3, 9.1.h, 10.1.b, 15.1, 16, 17.1, 17.12, 19 y disposiciones adicionales segunda y tercera.
- Ley 4/2026, de 1 de octubre, disposiciones finales primera, decimoctava y vigesimoctava.
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, disposición final cuarta.
- Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, y Resolución de 26 de marzo de 2026 de convalidación.
- Resolución de 22 de julio de 2025 de derogación del Real Decreto-ley 7/2025.
- Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, arts. 2 y 3.
- Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones.
- Reglamento del Congreso de los Diputados, art. 207.
- Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, art. 21.
- Reglamento Hipotecario, art. 415.
- Ley 5/2006, del libro quinto del Código civil de Cataluña, arts. 553-21, 553-22, 553-27 y 553-28.
- Proposición de Ley 122/000240: texto (BOCG 285-1), toma en consideración (BOCG 285-2), acuerdo de la Mesa (BOCG 285-3) y ficha de tramitación.
Este artículo explica la norma y los criterios publicados a la fecha de actualización. No sustituye el consejo de un abogado para un caso concreto.