El acta de la junta la firman el presidente y el secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y desde ese cierre los acuerdos son ejecutivos (art. 19.3 LPH). Después se envía a todos los propietarios por el procedimiento del artículo 9: al domicilio que cada uno designó o, si no designó ninguno, a su piso. La ley no fija plazo para enviarla, pero el envío pone en marcha los plazos de los ausentes.
¿Qué tiene que decir el acta?
El artículo 19.2 de la Ley de Propiedad Horizontal fija el contenido mínimo. El acta de cada reunión debe expresar, al menos:
- La fecha y el lugar de celebración.
- Quién convocó y, en su caso, los propietarios que promovieron la junta.
- Si fue ordinaria o extraordinaria, y si se celebró en primera o en segunda convocatoria.
- La relación de todos los asistentes y sus cargos, y de los propietarios representados, siempre con sus cuotas de participación.
- El orden del día.
- Los acuerdos adoptados y, cuando sea relevante para su validez, los nombres de quienes votaron a favor y en contra, con las cuotas que representan.
A esa lista se suma el artículo 15.2: el acta "reflejará los propietarios privados del derecho de voto" por no estar al corriente de pago, cuya persona y cuota no cuentan para las mayorías.
El punto 6 es el que más pleitos decide. Cuando un acuerdo necesita una mayoría concreta (tres quintos, mayoría de propietarios y de cuotas), el acta tiene que permitir comprobar que se alcanzó. Lo veremos con casos reales más abajo.
¿Quién la redacta y quién la firma?
La ley no dice quién escribe el acta, pero sí quién la firma: el presidente y el secretario (artículo 19.3). Y quién guarda el libro: el secretario (artículo 19.4).
Quién es el secretario depende de cada comunidad. Si los estatutos o la junta no han nombrado a nadie, las funciones de secretario y administrador las ejerce el propio presidente (artículo 13.5). Es habitual que el administrador de fincas haga también de secretario: el artículo 20.e le atribuye "actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad". En ese caso firma como secretario, junto al presidente.
¿Qué plazo hay para firmarla?
Diez días naturales. El artículo 19.3 dice que el acta "deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes". Cuentan sábados, domingos y festivos.
Por ejemplo: si la junta se celebra el lunes 1 de marzo de 2027, el último día para cerrar el acta es el jueves 11 de marzo.
El cierre tiene un efecto práctico importante: "Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario". Mientras el acta no esté firmada, el administrador no debería ejecutar los acuerdos.
¿Y si se firma tarde? No hemos encontrado una regla clara de los tribunales sobre una firma fuera de los diez días. La Audiencia de Asturias, en su sentencia 455/2022, recordó que la jurisprudencia "ha prescindido de los excesos del formalismo" cuando las voluntades están bien expresadas y votadas, porque los propietarios "son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario". No es una licencia para retrasarse: si el acta tiene errores, solo se puede corregir si está firmada por los dos (lo vemos en la sección de errores).
¿Hay plazo para enviarla a los propietarios?
La LPH no fija ninguno. El artículo 19.3 solo dice que "el acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9". Se envía a todos, no solo a los ausentes.
Que no haya plazo no quiere decir que dé igual cuándo. Para los ausentes, la fecha en que reciben el acta pone en marcha dos plazos:
- 30 días naturales para discrepar. Los ausentes debidamente citados que, "una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9", no manifiesten su discrepancia al secretario en 30 días naturales se cuentan como votos favorables (artículo 17.8). Hay excepciones: no se aplica cuando el coste no se puede repercutir a quien no votó a favor ni cuando la obra es para aprovechamiento privativo.
- El plazo para impugnar. La acción caduca a los tres meses, o al año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes, "dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo" (artículo 18.3).
Ojo con un matiz: no discrepar en los 30 días no deja al ausente sin derecho a impugnar. El Tribunal Supremo lo recuerda en su sentencia 844/2026, de 2 de junio, citando su doctrina anterior: aun sin mostrar su discrepancia en esos treinta días, "el comunero no quedaba privado de legitimación".
Los plazos del acta, de un vistazo
| Qué | Plazo | Desde cuándo | Dónde está |
|---|---|---|---|
| Firmar y cerrar el acta | 10 días naturales | Día siguiente a la junta | Art. 19.3 LPH |
| Enviar el acta | Sin plazo legal | Art. 19.3 LPH | |
| Discrepancia de los ausentes | 30 días naturales | Desde que se les informa del acuerdo | Art. 17.8 LPH |
| Impugnar (regla general) | 3 meses | Adopción del acuerdo; para ausentes, su comunicación | Art. 18.3 LPH |
| Impugnar (contrario a la ley o estatutos) | 1 año | Igual que el anterior | Art. 18.3 LPH |
| Corregir errores del acta | Antes de la siguiente junta | Art. 19.3 LPH | |
| Conservar convocatorias y comunicaciones | 5 años | Art. 19.4 LPH |
¿Por qué importa poder probar cuándo llegó?
Porque si no puedes probar la fecha, no puedes probar que los plazos han terminado. Dos casos lo muestran.
En el primero, la comunidad tenía prueba. La Audiencia de Asturias, en Gijón (sentencia 571/2026), dio por notificada a una propietaria que vivía en el edificio y decía no haber recibido nada: la administradora de la comunidad certificó, y lo declaró en el juicio, que había dejado personalmente en su buzón, "en la forma habitual", la copia de las actas. La Audiencia recordó que la LPH "no exige una forma determinada" para dejar constancia de la recepción, y que no se podía oponer a la comunidad que el buzón estuviera "reventado" o que la propietaria "no lo mira".
En el segundo, faltaba la fecha. En la sentencia 214/2024 de la Audiencia de Alicante, a una junta de mayo de 2018 solo asistieron cuatro propietarios, y el acuerdo se dio por aprobado por unanimidad contando como favorables los votos de los ausentes. Una ausente votó en contra y dijo haber recibido el acta el 4 de julio. El administrador la había dejado en su buzón, pero no se pudo determinar cuándo. Como no había prueba de que el acta le llegara antes del 10 de junio, "más allá de meros indicios", la Audiencia no pudo afirmar que su voto llegara fuera de los 30 días, y la unanimidad no existía.
¿Cómo enviarla para que valga?
Igual que una citación. El artículo 9.1.h marca el orden: el domicilio en España que el propietario comunicó; si no comunicó ninguno, su piso o local, y vale la entrega al ocupante; y solo si es imposible entregarla ahí, el tablón de anuncios con una diligencia firmada por el secretario con el visto bueno del presidente, que produce efectos a los tres días naturales.
El Supremo, en su sentencia 572/2020, lo describe como "un orden jerárquico de necesaria observancia" y deja la prueba de la citación en manos de la comunidad. Lo dijo para la convocatoria, pero el acta se remite por el mismo procedimiento, así que conviene aplicarle la misma disciplina.
Qué medio usar y qué prueba cada uno lo explicamos con detalle en notificación fehaciente y, para el email y el WhatsApp, en ¿vale convocar la junta por WhatsApp o por email?. La idea clave para el acta es esta: elige un medio que deje fecha, sobre todo para los ausentes y para quien esté en conflicto con la comunidad.
¿Qué datos personales puede llevar el acta que envías a todos?
Los que pide la ley, y ninguno más. La guía de la AEPD para administradores de fincas, que la propia Agencia marca como en revisión, dice que al remitir las actas hay que respetar el principio de minimización: la comunicación debe limitarse a los datos "adecuados, pertinentes y limitados". Pone como ejemplo de lo que no procede comunicar los directorios con los domicilios de los propietarios o sus números de cuenta.
Sobre los morosos, la misma guía considera que la habilitación de la LPH "únicamente justifica su inclusión en la Convocatoria de la Junta de Propietarios y en el acta que de la misma se concluya". Es decir: la lista de privados de voto va en el acta, pero no conviene repartirla por otros canales.
¿Se puede corregir un acta con errores?
Sí, con condiciones. El artículo 19.3 permite subsanar "los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario". La corrección tiene que hacerse antes de la siguiente junta, "que deberá ratificar la subsanación".
Si falta lo esencial, no hay arreglo. Tres sentencias recientes lo muestran, con enfoques algo distintos:
| Audiencia | Qué le faltaba al acta | Resultado |
|---|---|---|
| Madrid, sentencia 127/2024 | No constaba el lugar ni se individualizaba a los asistentes, ni los votos ni las cuotas. Un punto figuraba "por unanimidad" sin haberse votado | Confirma la nulidad del acta: "defectos esenciales que impiden su efectividad" |
| Alicante (Elche), sentencia 688/2024 | No reflejaba el detalle de los votos en la renovación del alquiler de la terraza para una antena de telefonía, que exigía tres quintos | Anula el acuerdo: la omisión "determina la nulidad del acuerdo alcanzado al no reflejarse si se cumplió con el sistema de mayorías" |
| Asturias (Oviedo), sentencia 455/2022 | Decía "por mayoría", sin nombres; no indicaba si era primera o segunda convocatoria | Los defectos formales no anulan por sí solos, pero el acuerdo no tenía la mayoría de propietarios y se anula |
La de Oviedo explica el fondo: el acta tiene "un valor ad probationem", así que su defecto afecta a la prueba del acuerdo, no a su existencia; allí las mayorías se comprobaron con la grabación de la reunión. Madrid, en cambio, confirmó la nulidad del acta entera. El consejo práctico es el mismo: anota quién vota qué y con qué cuota siempre que el acuerdo necesite una mayoría concreta.
Y anota también las abstenciones con precisión, porque deciden quién puede impugnar. El Supremo, en la misma sentencia 844/2026, recuerda que "salvar el voto" solo se exige al que se abstiene, no al que vota en contra. En aquel caso, varios propietarios presentes dijeron que no votaban "en ningún sentido", y el acta lo recogió así: para el Supremo eso no era salvar el voto, y se quedaron sin legitimación para impugnar.
¿Dónde se guarda? El libro de actas
Los acuerdos se reflejan en un libro de actas "diligenciado por el Registrador de la Propiedad" (artículo 19.1). Según el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, el libro se diligencia antes de usarlo en el Registro del distrito donde está el edificio, y no se puede diligenciar uno nuevo sin acreditar que el anterior está completo. Si se pierde, el presidente o el secretario deben afirmar, ante notario o ante el Registrador, que han comunicado la desaparición a los propietarios o denunciado la sustracción.
El secretario custodia los libros y debe conservar cinco años "las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones" (artículo 19.4). Ahí entran los justificantes de envío del acta.
¿Y el libro de actas electrónico? La LPH no lo prevé. La Proposición de Ley 122/000240 proponía que "el libro de actas podrá llevarse en formato y soporte electrónico", pero caducó cuando el Real Decreto 806/2026, publicado el 6 de octubre de 2026, disolvió las Cortes (art. 207 del Reglamento del Congreso). Su ficha la da por "Concluido - (Caducado)".
¿Y si la comunidad está en Cataluña?
Allí rige el libro quinto del Código civil de Cataluña, con plazos más cortos. Secretario y presidente firman el acta "en el plazo de cinco días a contar desde el día después de la reunión" (artículo 553-27.1), y se envía a todos los propietarios en diez días desde el día siguiente a la reunión (artículo 553-27.4). El libro se legaliza en el Registro de la Propiedad (artículo 553-28) y los plazos para impugnar se cuentan "desde la notificación del acta o del anexo del acta" (artículo 553-31.4). Si tu comunidad se rige por otro derecho civil autonómico, revisa también esa norma.
Modelo de acta de junta de propietarios
Adáptalo a tu comunidad. Los textos entre corchetes son lo que tienes que rellenar o elegir.
ACTA DE LA JUNTA GENERAL [ORDINARIA / EXTRAORDINARIA] DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS [NOMBRE]
En [lugar exacto de la reunión], a las [hora] del día [fecha], se reúne en [primera / segunda] convocatoria la junta general [ordinaria / extraordinaria] de la Comunidad de Propietarios [nombre], [dirección del edificio], convocada por [el/la presidente/a, D./Dña. nombre] [o: los propietarios promotores D./Dña. nombres, conforme al artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal].
PRESIDE: D./Dña. [nombre], presidente/a.
ACTÚA COMO SECRETARIO/A: D./Dña. [nombre], [secretario/a / secretario/a administrador/a].ASISTENTES
Piso o local Propietario Asiste en persona o representado por Cuota [1.º A] [Nombre] [En persona] [x,xx %] [2.º B] [Nombre] [Representado por D./Dña. nombre, con escrito firmado] [x,xx %] Total: [número] propietarios, que representan el [x,xx] % de las cuotas.
PROPIETARIOS PRIVADOS DEL DERECHO DE VOTO (ART. 15.2 LPH): [Piso o local y nombre] / [Ninguno].
ORDEN DEL DÍA
- [Punto, tal como figuraba en la convocatoria].
- [Punto].
- Ruegos y preguntas.
DESARROLLO Y ACUERDOS
Punto 1. [Título]. [Resumen breve del debate].
Se somete a votación con el siguiente resultado:
- A favor: [pisos, nombres y cuotas], que suman [número] propietarios y el [x,xx] % de las cuotas.
- En contra: [pisos, nombres y cuotas].
- Abstenciones: [pisos, nombres y cuotas]. [Indicar si alguno salva su voto].
ACUERDO: [Texto literal del acuerdo]. Mayoría exigida: [la que corresponda y artículo]. [Se alcanza / No se alcanza en este acto; se comunicará a los ausentes conforme al artículo 17.8 LPH].
Punto 2. [Título]. [Mismo esquema].
Punto 3. Ruegos y preguntas. [Resumen. En este punto no se adoptan acuerdos].
Y sin más asuntos que tratar, se levanta la sesión a las [hora], de lo que, como secretario/a, doy fe con el visto bueno del presidente/a.
[Firma] El/La presidente/a: [nombre]
[Firma] El/La secretario/a: [nombre]Fecha de cierre y firma: [fecha, dentro de los diez días naturales siguientes a la junta].
Al enviarla, recuerda en una línea a los ausentes que tienen 30 días naturales para manifestar su discrepancia al secretario (artículo 17.8). La ley no lo exige, pero evita discusiones sobre si sabían lo que podían hacer.
La rutina que funciona
- Durante la junta, lleva una hoja de asistencia con pisos, cuotas y representaciones, y anota cada votación con nombres y cuotas.
- En los diez días naturales siguientes, redacta el acta, revisa que tenga los seis datos del artículo 19.2 y que la firmen presidente y secretario.
- Envíala a todos al domicilio que cada uno designó, con un medio que deje fecha, sobre todo a los ausentes.
- Apunta la fecha de recepción de cada ausente: de ahí salen sus 30 días y su plazo para impugnar.
- Guarda los justificantes cinco años junto al acta.
Para los propietarios que han dado un email, construimos Correos certificados: envía el acta a toda la lista a la vez desde el dominio de tu despacho y registra, por cada propietario, la entrega, la apertura del mensaje y la descarga del documento, con fecha, hora e IP. Cada documento lleva una huella SHA-256 comprobable en una página pública. La apertura es orientativa; la descarga es la prueba fuerte. No es un servicio cualificado del Reglamento eIDAS ni una notificación fehaciente, y no sustituye al burofax: si se discute, el juez lo valora libremente como prueba electrónica (artículo 43.1 de eIDAS y artículo 326.3 LEC).
Si llevas muchas comunidades, esta rutina se puede automatizar casi entera: lo contamos en automatización para administradores de fincas. Y para la convocatoria, que va antes del acta, tienes el modelo de convocatoria con lista de morosos y el plazo de convocatoria de la junta. Para fijar la próxima junta, la calculadora del plazo de convocatoria te da la primera fecha segura a partir del día en que llega la citación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo hay para firmar el acta de la junta?
Diez días naturales desde el día siguiente a la junta, contando sábados, domingos y festivos. También puede firmarse al terminar la reunión. Hasta que el acta se cierra con las dos firmas, los acuerdos no son ejecutivos.
¿Hay que enviar el acta también a los que asistieron?
Sí. El artículo 19.3 de la LPH dice que el acta "se remitirá a los propietarios", sin distinguir. Para los ausentes el envío es además el momento desde el que cuentan sus 30 días para discrepar y su plazo para impugnar.
¿Puede firmar el acta el administrador de fincas?
Si actúa como secretario de la junta, sí, como secretario y junto al presidente. El artículo 20.e de la LPH le permite ejercer ese cargo. Si el administrador no es secretario, firman el presidente y quien haya sido nombrado secretario.
¿Qué pasa si un vecino ausente no contesta en 30 días?
En general, su voto cuenta como favorable al acuerdo (artículo 17.8), salvo cuando el coste no puede repercutirse a quien no votó a favor o la obra es para aprovechamiento privativo. Aun así, el Supremo recuerda que no por eso pierde el derecho a impugnar el acuerdo.
¿Se puede enviar el acta por email?
La ley remite al artículo 9, que habla del domicilio en España designado o del piso. El email funciona cuando el propietario lo designó y es el canal que se usa de verdad, y siempre que puedas probar que llegó. Lo explicamos en ¿vale convocar la junta por WhatsApp o por email?.
Fuentes
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, arts. 9, 13, 15, 17, 18, 19 y 20.
- Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947), art. 415.
- Ley 5/2006, del libro quinto del Código civil de Cataluña, arts. 553-27, 553-28 y 553-31.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 326, y Reglamento (UE) 910/2014 (eIDAS), art. 43.
- Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, y Reglamento del Congreso de los Diputados, art. 207.
- Proposición de Ley 122/000240: texto (BOCG 285-1) y ficha de tramitación.
- AEPD, Protección de datos y administración de fincas (en revisión), apartados 7.1 y 7.2.
- Tribunal Supremo: sentencia 572/2020, de 3 de noviembre, y sentencia 844/2026, de 2 de junio.
- Audiencias Provinciales: Alicante, Sección 5ª, sentencia 214/2024; Alicante, Sección 9ª (Elche), sentencia 688/2024; Asturias, Sección 6ª (Oviedo), sentencia 455/2022; Asturias, Sección 7ª (Gijón), sentencia 571/2026; Madrid, Sección 10ª, sentencia 127/2024.
Este artículo explica la norma y los criterios publicados a la fecha de actualización. No sustituye el consejo de un abogado para un caso concreto.