Revisiones obligatorias en comunidades de propietarios: ascensor, edificio, incendios y gas

Las básicas son cuatro: la inspección del ascensor (cada 4 o 6 años en un edificio de viviendas), la del gas (cada 5), el mantenimiento de los equipos contra incendios (cada 3 meses y cada año) y el informe de evaluación del edificio, cuyo calendario pone tu comunidad autónoma. En la Comunitat Valenciana se exige desde los 50 años y vale 10. La electricidad común solo se inspecciona en algunos edificios, y la ley no obliga a tener seguro.

Abajo tienes cada revisión con quién la hace, cada cuánto y la norma que la exige. Después, lo que es propio de la Comunitat Valenciana y una tabla resumen. Todo está comprobado en los textos consolidados del BOE y en el DOGV. Donde la respuesta depende de tu ayuntamiento o del tipo de instalación, lo decimos.

Ascensor: inspección cada 4 o 6 años y mantenimiento cada mes

Desde el 1 de julio de 2024 manda el Real Decreto 355/2024, que aprueba la ITC AEM 1. Un organismo de control tiene que inspeccionar el ascensor, como mínimo, en estos plazos (art. 11.4 de la ITC):

• Cada 2 años, en edificios de uso industrial o lugares de pública concurrencia.
• Cada 4 años, en edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas.
• Cada 6 años, en el resto.

Cuenta el uso principal del edificio. La propia norma pone el ejemplo: una consulta médica o un despacho de abogados en un edificio de viviendas no lo convierte en pública concurrencia.

La inspección la contrata la comunidad, como titular del ascensor. Nunca puede contratarla la empresa conservadora (art. 4.5). La conservadora sí tiene que avisarte de la fecha de la próxima inspección, de forma fidedigna y con al menos tres meses de antelación. Si el plazo vence sin inspección, tiene que dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo a la comunidad de propietarios y a la administración autonómica en 24 horas (art. 7.6 y 7.7).

El mantenimiento es otra cosa. La conservadora tiene que hacer una revisión presencial cada mes, sin que pasen menos de 20 días ni más de 45 entre una y otra. Algunos ascensores pequeños (los certificados según la normativa de máquinas, en edificios de hasta tres paradas y no más de 20 viviendas) pueden revisarse cada cuatro meses (art. 5.4). Y el ascensor solo puede usarse mientras tenga contratado el mantenimiento (art. 4.1).

Tras la inspección, el certificado marca los plazos (art. 11.9):

• Favorable con defectos leves: tienes seis meses como máximo para corregirlos.
• Desfavorable por defectos graves: el inspector fija el plazo, nunca superior a seis meses, y vuelve a inspeccionar.
• Defecto muy grave: el ascensor queda fuera de servicio hasta que se corrija.

Los ascensores que ya existían antes de la norma tienen que incorporar mejoras de seguridad, salvo los certificados conforme a la Directiva 2014/33/UE o a la normativa de máquinas. La mayoría de los plazos cuentan desde la primera inspección periódica que detecte lo que falta. Por ejemplo, si no hay comunicación bidireccional para que una persona atrapada pida ayuda, hay un año para instalarla (anexo VII). No cumplir estos plazos cuenta como defecto grave (art. 11.8).

La norma fijó además tres fechas que ya han pasado. Las conservadoras tenían hasta el 1 de julio de 2025 para tener un plan de mantenimiento (disposición adicional sexta) y hasta el 1 de julio de 2026 para preparar el manual de uso de cada ascensor y entregarte una copia (disposición adicional séptima). Los ascensores sin registrar tenían un año desde la entrada en vigor para registrarse (disposición transitoria primera). Si aún no tienes el manual, pídelo.

Guarda en la comunidad el registro de puesta en servicio, la ficha técnica, el manual, el registro de mantenimiento, el contrato y los certificados de inspección (art. 4.8).

El informe de evaluación del edificio: el calendario lo pone tu comunidad autónoma

La ley estatal de suelo dice que los propietarios de edificios de vivienda colectiva "podrán ser requeridos" por la administración competente para acreditar el estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética del edificio (art. 29.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015). Junto a eso, el deber general de conservar el edificio en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato (art. 15.1.b).

Lo que ya no hay es un calendario estatal. El Tribunal Constitucional anuló los apartados del artículo 29 que decían qué edificios y cuándo, y también la disposición que fijaba el calendario (Sentencia 143/2017). Por eso la periodicidad depende de tu comunidad autónoma y, muchas veces, de una ordenanza de tu ayuntamiento, la llamada inspección técnica de edificios (ITE). Pregunta en el área de urbanismo de tu ayuntamiento. En la Comunitat Valenciana la regla es clara, y la explicamos más abajo.

Protección contra incendios: cada 3 meses, cada año y cada 5 años

Si tu edificio tiene extintores, bocas de incendio equipadas (BIE) o un sistema de detección, se aplica el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (RIPCI, Real Decreto 513/2017). Su anexo II fija el mantenimiento mínimo:

• Cada 3 meses. Comprobar que cada extintor está en su sitio, visible, con el indicador de presión en la zona de uso y los precintos intactos. En las BIE, la presión del manómetro y el estado de la manguera y la lanza. En la detección, el funcionamiento de la central y las baterías. Esto puede hacerlo la mantenedora o personal de la propia comunidad.
• Cada 6 meses. Revisar los pulsadores de alarma y, si hay columna seca, sus llaves y tomas.
• Cada año. Mantenimiento de extintores, BIE y detectores por una empresa mantenedora habilitada.
• Cada 5 años. La prueba de nivel C de los extintores (el retimbrado) y la revisión quinquenal de las mangueras de las BIE. Las mangueras se sustituyen al menos cada 20 años, salvo que el fabricante certifique más, y los detectores tienen una vida útil de 10 años si el fabricante no fija otra.

Las actas de mantenimiento se guardan al menos cinco años (art. 21.2).

¿Y la inspección por un organismo de control cada diez años? El reglamento excluye expresamente los establecimientos de uso residencial vivienda, salvo que tengan zonas de riesgo especial alto o de almacén (art. 22.2). Los aparcamientos solo quedan fuera si tienen menos de 500 m² construidos. Si el garaje de tu comunidad es más grande, pregunta a tu mantenedora o a un organismo de control si os toca.

Gas: inspección cada 5 años

Si el edificio recibe gas por canalización, la instalación receptora pasa una inspección cada cinco años, dentro del año natural en que vence el plazo. La hace la distribuidora o una empresa instaladora habilitada, la que tú elijas. La parte común del edificio también se inspecciona cada cinco años (ITC-ICG 07, apartado 4.1, del Real Decreto 919/2006). En calefacciones centralizadas y en instalaciones de más de 70 kW, la inspección va desde la llave del edificio.

La distribuidora tiene que avisarte con tres meses de antelación. Si en la fecha límite no ha recibido el certificado de otra empresa, entiende que quieres que lo haga ella y te avisa con al menos cinco días. Si la inspección encuentra una fuga o una anomalía principal que no se pueda corregir en el momento, se corta el suministro y se precinta. Las faltas de estanquidad secundarias tienen quince días hábiles para corregirse.

Si la instalación no se alimenta de una red de distribución (por ejemplo, con un depósito de GLP propio), el titular tiene que encargar una revisión cada cinco años a una empresa instaladora (ITC-ICG 07, apartado 4.2). El depósito fijo se revisa cada dos años si alimenta una red de distribución, y si no, junto con la instalación receptora (ITC-ICG 03, apartado 6.2). Sin ese certificado, no se puede suministrar GLP. Pregunta a tu instaladora qué caso es el vuestro. En todos los casos, la obligación de pedir el control periódico es del titular (art. 7.2).

Electricidad de zonas comunes: solo en algunos edificios

El titular tiene que mantener la instalación en buen estado (art. 20 del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión), pero la inspección periódica por un organismo de control no toca a todos. La ITC-BT-05 la exige:

• Cada 10 años, en las instalaciones comunes de edificios de viviendas con una potencia total instalada superior a 100 kW.
• Cada 5 años, en las que necesitaron inspección inicial. En una comunidad, las más habituales son la piscina con más de 10 kW instalados y el garaje de 25 plazas o más que esté clasificado como local con riesgo de incendio o explosión. La ITC-BT-29 pone los garajes como ejemplo de ese riesgo, salvo que el proyectista justifique que no lo hay.

Si el resultado es "condicionada", tienes como máximo seis meses para corregir los defectos. Si no sabes la potencia instalada ni cómo se clasificó el garaje, pídeselo a tu empresa instaladora.

Calefacción central de más de 70 kW

Si la comunidad tiene calefacción central con generadores de más de 70 kW, el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) pide una inspección de eficiencia energética cada 4 años. Cuando la instalación supera los quince años, se añade una inspección de la instalación completa cada 15 años. La hacen expertos cualificados o acreditados. Hay exenciones, por ejemplo, para edificios con un sistema de automatización y control que cumpla el propio RITE.

¿Es obligatorio el seguro del edificio?

No por ley. La Ley de Propiedad Horizontal dice que, con cargo al fondo de reserva, la comunidad "podrá" contratar un seguro que cubra los daños en la finca (art. 9.1.f). Es una opción, no un deber. Lo que sí puede exigirlo es vuestro título constitutivo o los estatutos, que pueden incluir reglas sobre seguros (art. 5). Revísalos. Y la junta siempre puede acordar contratarlo. Si un propietario necesita seguro por su hipoteca, eso es cosa suya y de su banco, no de la comunidad.

Piscina y legionela

Las piscinas de comunidades de propietarios son de uso privado (tipo 3A) y tienen que cumplir, como mínimo, algunos artículos del Real Decreto 742/2013: los de características de la piscina, tratamiento y calidad del agua, productos químicos, incidencias y parte de la información a los usuarios. Los controles diarios y mensuales del artículo 11 no están en esa lista, pero la autoridad sanitaria de tu comunidad autónoma puede exigir el resto del decreto. Pregunta a tu ayuntamiento o a Sanidad.

La norma de legionela excluye las instalaciones de edificios de uso exclusivo de vivienda, siempre que no afecten al ambiente exterior. Aun así, la autoridad sanitaria puede pedir medidas si sospecha un riesgo (art. 3.2 del Real Decreto 487/2022).

Lo propio de la Comunitat Valenciana

El IEEV.CV: a los 50 años y cada 10

En la Comunitat Valenciana, los propietarios de edificios de vivienda de más de cincuenta años tienen que promover al menos cada diez años una inspección técnica (art. 189.2 del texto refundido de la ley de urbanismo). Esa inspección es el informe de evaluación del edificio de viviendas, el IEEV.CV, que regula el Decreto 53/2018. Lo que dice su artículo 3:

• Es obligatorio si el edificio tiene más de 50 años, y también si queréis pedir ayudas públicas de rehabilitación, tenga la edad que tenga.
• La edad es la del Catastro, salvo que demuestres otra fecha de fin de obra. Una rehabilitación no la reinicia, según la Conselleria de Vivienda.
• El plazo acaba el 31 de diciembre del año siguiente a aquel en que el edificio cumple 50 años.
• Vale 10 años desde que se presenta, y hay que presentar uno nuevo antes de que caduque.
• En propiedad horizontal, la responsable es la comunidad, que tiene que dar acceso al técnico, también a través de elementos privativos si hace falta.

Para los edificios más antiguos hubo un calendario propio (disposición adicional quinta): los anteriores a 1901 tenían hasta el 31 de diciembre de 2020; los de 1901 a 1950, hasta el 31 de diciembre de 2021; los de 1951 a 1971, hasta el 31 de diciembre de 2022. Desde 1972 se aplica la regla general. Un edificio de 1975 cumplió 50 años en 2025, así que su plazo acaba el 31 de diciembre de 2026. Uno de 1976 tiene hasta el 31 de diciembre de 2027.

Lo firma personal técnico competente (art. 8): según la Conselleria, arquitecto, arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de edificación. Entre su visita y la presentación telemática no pueden pasar más de tres meses (art. 9.4). La obligación se da por cumplida desde que se pide la inscripción en el registro autonómico (art. 5.6). Después, el informe va al libro del edificio (art. 3.6).

El IEEV.CV evalúa el estado de conservación de los elementos comunes (estructura, fachadas, medianeras, cubiertas), la accesibilidad y la eficiencia energética (art. 4). No sustituye a las demás revisiones. Las instalaciones que tienen inspección propia por su normativa, como ascensores, instalaciones eléctricas, de telecomunicación, de calefacción o de agua caliente, no se verifican: el informe solo recoge que existen y cómo son (art. 4.5). Una ITE municipal que estuviera en vigor cuando nació la obligación vale como IEEV.CV mientras dure, si se le añade la evaluación energética (disposición transitoria primera).

No tenerlo es una infracción urbanística (art. 3.7). El ayuntamiento puede darte dos meses para presentarlo y, si no, encargarlo a costa de los propietarios (art. 11.4). La Conselleria puede exigir que lo enseñes e imponer hasta cinco multas coercitivas mensuales, de hasta el 20 % del presupuesto del informe cada una (art. 189.6). Y ojo: el decreto no prevé ningún aviso previo a la comunidad. La fecha la tienes que llevar tú.

Ascensores: la moratoria acabó el 1 de julio de 2026

En 2025 se añadió una excepción para la Comunitat Valenciana (disposición transitoria quinta del Real Decreto 355/2024). Hasta el 1 de julio de 2026, los plazos de las mejoras del anexo VII no se aplicaban aquí, y los defectos leves tenían un año para corregirse en lugar de seis meses. Esa fecha ya ha pasado y el texto consolidado del BOE no recoge ninguna prórroga, así que ahora rigen las mismas reglas que en el resto de España. Pregunta a tu conservadora qué mejoras tiene pendientes cada ascensor.

Tabla resumen

Revisión	Quién la hace	Cada cuánto	Norma
Inspección del ascensor	Organismo de control, contratado por la comunidad	4 años (más de 20 viviendas o más de 4 plantas servidas), 6 años (resto), 2 años (industrial o pública concurrencia)	ITC AEM 1, art. 11.4
Mantenimiento del ascensor	Empresa conservadora	Cada mes (entre 20 y 45 días); algunos ascensores pequeños, cada 4 meses	ITC AEM 1, art. 5.4
Evaluación del edificio (España)	Técnico competente	Lo fija tu comunidad autónoma o tu ayuntamiento	RDL 7/2015, art. 29
IEEV.CV (Comunitat Valenciana)	Técnico competente	A los 50 años (hasta el 31 de diciembre del año siguiente) y cada 10 años	Decreto 53/2018, art. 3
Extintores, BIE y detección: comprobación	Mantenedora o personal de la comunidad	Cada 3 meses	RIPCI, anexo II, tabla I
Extintores, BIE y detección: mantenimiento	Empresa mantenedora habilitada	Cada año; retimbrado de extintores y mangueras de BIE, cada 5 años	RIPCI, anexo II, tabla II
Inspección de incendios	Organismo de control	No en uso residencial vivienda, salvo riesgo especial alto o almacén	RIPCI, art. 22
Gas canalizado (común e individual)	Distribuidora o instaladora habilitada	Cada 5 años	ITC-ICG 07, ap. 4.1
Gas sin red (GLP)	Empresa instaladora	Cada 5 años; el depósito, cada 2 si alimenta una red	ITC-ICG 07, ap. 4.2
Electricidad común	Organismo de control	Cada 10 años si supera 100 kW; cada 5 en piscina o garaje que lo requieran	ITC-BT-05, ap. 4.2
Calefacción central de más de 70 kW	Experto cualificado o acreditado	Cada 4 años; la instalación completa, cada 15 si tiene más de 15 años	RITE, IT 4.3
Seguro del edificio	La comunidad, si lo decide	No obligatorio por ley, salvo que lo digan los estatutos	LPH, art. 9.1.f

Cómo no perder ninguna fecha

Fíjate en quién avisa. La conservadora del ascensor tiene que avisarte con tres meses de antelación (art. 7.6), la distribuidora del gas también (ITC-ICG 07, apartado 4.1.1) y la mantenedora de incendios tiene que comunicarte las fechas del mantenimiento (art. 17.f del RIPCI). Para el IEEV.CV, el decreto no obliga a nadie a avisarte. Y avise quien avise, la obligación de cumplir es de la comunidad.

Lo práctico es una ficha por finca: qué instalaciones tiene, la fecha de la última revisión, la próxima fecha límite, la empresa que la hace y dónde está el certificado. Cuando una inspección deja defectos, trátalos como una incidencia con responsable y fecha límite. Y si la corrección necesita una obra o una derrama, convoca la junta con tiempo: los plazos están en cuándo hay que convocar la junta de propietarios.

Si llevas muchas fincas, hacerlo a mano es donde se escapan las fechas. Es lo que resuelve Vencimientos: te envía un correo antes de que caduque una inspección, un seguro, una licencia o una revisión, empresa por empresa. La comprobación se hace sola cada mañana, cada empresa está aislada dentro de la base de datos y un calendario te enseña lo que viene. Si quieres ver cómo encaja con el resto del trabajo de un despacho, mira automatización para administradores de fincas.

Fuentes

• Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, ITC AEM 1 «Ascensores», arts. 4, 5, 7 y 11, anexo VII, disposiciones adicionales sexta y séptima, transitorias primera y quinta (esta última añadida por el Real Decreto 485/2025), y final quinta.
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, arts. 15 y 29.
• Sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017, de 14 de diciembre.
• Real Decreto 513/2017, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios, arts. 17, 21 y 22 y anexo II.
• Real Decreto 919/2006, Reglamento técnico de distribución y utilización de combustibles gaseosos, art. 7, ITC-ICG 03 e ITC-ICG 07.
• Real Decreto 842/2002, Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, art. 20, ITC-BT-05 e ITC-BT-29.
• Real Decreto 1027/2007, Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, IT 4.
• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, arts. 5 y 9.
• Real Decreto 742/2013, criterios técnico-sanitarios de las piscinas, art. 3.
• Real Decreto 487/2022, prevención y control de la legionelosis, art. 3.
• Decreto Legislativo 1/2021, del Consell, texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, art. 189 y disposición adicional quinta.
• Decreto 53/2018, de 27 de abril, del Consell, informe de evaluación del edificio de uso residencial de vivienda (DOGV núm. 8288).
• Conselleria de Vivienda, Informe de Evaluación del Edificio Comunitat Valenciana (IEEV.CV).

Este artículo resume la normativa vigente a la fecha de actualización. No sustituye el criterio de tu empresa mantenedora, de un organismo de control o de un técnico para un edificio concreto.