En un alquiler de vivienda firmado desde el 6 de marzo de 2019, el preaviso cuenta al acabar el plazo mínimo de cinco años (siete si el casero es persona jurídica): el arrendador avisa con al menos cuatro meses y el inquilino con dos (art. 10 LAU). Si nadie avisa, se prorroga año a año hasta tres años más. Un decreto-ley pendiente de convalidación subiría el plazo del casero a seis meses desde el 15 de noviembre de 2026.
Los plazos de un vistazo
Antes de entrar en detalle, esta es la foto a 17 de octubre de 2026 para un contrato de vivienda habitual firmado desde el 6 de marzo de 2019:
| Momento del contrato | Quién quiere terminar | Antelación mínima | Norma |
|---|---|---|---|
| Dentro del plazo mínimo (5 o 7 años) | Inquilino | 30 días antes del vencimiento o de la prórroga anual | Art. 9.1 LAU |
| Dentro del plazo mínimo | Casero | No puede evitar las prórrogas, salvo necesidad pactada | Art. 9.3 LAU |
| Al cumplirse 5 o 7 años | Casero | 4 meses | Art. 10.1 LAU |
| Al cumplirse 5 o 7 años | Inquilino | 2 meses | Art. 10.1 LAU |
| Durante la prórroga de hasta 3 años | Inquilino | 1 mes antes de cada anualidad | Art. 10.1 LAU |
Todos estos artículos están en el texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Irse antes de tiempo es otra figura, el desistimiento: el artículo 11.1 permite al inquilino marcharse cuando han pasado al menos seis meses, avisando con treinta días.
Durante el plazo mínimo: el inquilino decide
El artículo 9.1 deja la duración a lo que pactéis. Pero si pactáis menos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), al llegar el vencimiento el contrato se prorroga "obligatoriamente por plazos anuales" hasta alcanzar ese mínimo.
La única salida es del inquilino: puede no renovar si se lo comunica al casero con treinta días de antelación como mínimo al final del contrato o de cualquier prórroga anual.
El casero no puede evitar esas prórrogas. La excepción es la necesidad de la vivienda: si es persona física, ha pasado el primer año y el contrato recogía de forma expresa que podría necesitarla para él, para familiares de primer grado o para su cónyuge tras una separación o divorcio. Tiene que comunicarlo con al menos dos meses de antelación y explicar la causa (art. 9.3).
Ojo con los contratos de vivienda temporal: el apartado 9.4, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, los saca de estas reglas y los remite al nuevo artículo 9 bis.
Al final del plazo mínimo: cuatro meses y dos meses
Cuando el contrato llega a los cinco o siete años, cualquiera de las dos partes puede ponerle fin. El artículo 10.1 exige notificarlo con antelación:
- Arrendador: al menos cuatro meses antes del vencimiento.
- Arrendatario: al menos dos meses antes.
La ley habla de haber "notificado a la otra" parte. Por eso lo prudente es que el aviso llegue antes de que se cumpla el plazo, no que solo salga ese día. Si acabáis en un juzgado, quien reclama tiene que probar los hechos en los que se apoya (art. 217 LEC), y la fecha de recepción del preaviso es uno de ellos.
Qué pasa si nadie avisa a tiempo
Si ninguna parte notifica en plazo, el contrato "se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más". Durante esos años, el inquilino puede salir avisando con un mes de antelación al final de cada anualidad. El contrato prorrogado sigue con las mismas condiciones (art. 10.4).
Además, el inquilino puede pedir prórrogas extraordinarias en dos casos que ya recoge el artículo 10: hasta un año si acredita vulnerabilidad y el casero es gran tenedor (10.2), y hasta tres años si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado (10.3).
Y si se agotan todas las prórrogas y el inquilino sigue en la vivienda con tu conformidad, el Código Civil prevé la tácita reconducción: si permanece quince días con aquiescencia del arrendador y no ha habido requerimiento, se entiende un nuevo plazo (arts. 1566 y 1581 CC), por meses si la renta es mensual.
Lo que puede cambiar a partir del 15 de noviembre de 2026
Este otoño la ley se mueve rápido, así que conviene separar lo que está en vigor de lo que está pendiente.
- Derogados. El 2 de octubre de 2026 el Congreso derogó el Real Decreto-ley 26/2026 y el 27/2026, que también modificaban el artículo 10.
- Nuevo intento. El 7 de octubre se publicó el Real Decreto-ley 28/2026, que fija su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. Cambia el artículo 10.1: el casero tendría que avisar con seis meses, el inquilino seguiría con dos, y si nadie avisa el contrato se prorrogaría por plazos sucesivos de cinco años (siete si el casero es persona jurídica).
- Indemnización. Con ese texto, el casero que no prorrogue tendría que indemnizar al inquilino, salvo en los casos del nuevo artículo 10.2, entre ellos que el casero, siendo persona física, necesite la vivienda para sí o para familiares hasta segundo grado. Esos casos "deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso".
- Transición. Si el 15 de noviembre faltan menos de seis meses para tu vencimiento, al casero le bastan cuatro meses de antelación. Y las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente antes del 7 de octubre de 2026 conservan su eficacia sin indemnización (disposición transitoria única).
- Prórroga de dos años. El RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, añade otra prórroga extraordinaria a petición del inquilino, por años y hasta dos. Alcanza a los contratos vigentes cuya prórroga obligatoria del artículo 9.1 termine antes del 31 de diciembre de 2028, o que terminen su prórroga tácita o su tácita reconducción, siempre que el inquilino esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores (disposición final quinta).
Los dos decretos tienen que convalidarse o derogarse en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución). Como las Cortes están disueltas desde el 6 de octubre (Real Decreto 806/2026), esa votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso (art. 78.2), y el plazo acaba a primeros de noviembre, antes del día 15. A 17 de octubre, el BOE no recoge ni su convalidación ni su derogación, así que los seis meses todavía no son una regla segura. Si eres casero y tu vencimiento cae después del 15 de noviembre, sigue el plazo más exigente: avisa con seis meses si aún llegas. Si el 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento, cuatro meses bastan con cualquiera de los dos textos. Antes de enviar el aviso, comprueba en el BOE qué redacción está vigente.
Contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019
Los contratos anteriores se siguen rigiendo por la ley vigente cuando se firmaron. Lo dicen la disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 7/2019 y la de la Ley 4/2013, salvo que las partes acuerden adaptarlos.
| Fecha de firma | Plazo mínimo | Preaviso al final, para ambas partes | Si nadie avisa |
|---|---|---|---|
| 1 de enero de 1995 a 5 de junio de 2013 | 5 años | Un mes | Prórroga anual hasta 3 años más |
| 6 de junio de 2013 a 18 de diciembre de 2018 | 3 años | 30 días | Un año más |
| 19 de diciembre de 2018 a 23 de enero de 2019 | 5 años (7 si persona jurídica) | 30 días | Tres años más |
| 24 de enero de 2019 a 5 de marzo de 2019 | 3 años | 30 días | Un año más |
Puedes comprobar cada redacción en el BOE: la versión original de 1994 y la de la Ley 4/2013. La franja de diciembre de 2018 a enero de 2019 corresponde al Real Decreto-ley 21/2018, que el Congreso derogó en enero de 2019; si tu contrato es de esas semanas, confírmalo con un abogado. Los contratos anteriores a 1995 tienen sus propias disposiciones transitorias en la LAU.
Echa cuentas con las fechas: salvo que pactarais una duración más larga, los contratos de la primera, la segunda y la cuarta fila ya han agotado sus prórrogas legales. Si el inquilino sigue en la vivienda, puede que estéis en tácita reconducción. Ten en cuenta que, si se convalida, el RDL 28/2026 sometería los contratos que estén en tácita reconducción al nuevo artículo 10 desde su primer vencimiento posterior al 15 de noviembre de 2026, contando para el mínimo todo el tiempo desde el contrato original (disposición transitoria única, apartado 5).
Locales, oficinas y otros usos distintos de vivienda
Aquí manda el contrato. El artículo 4.3 LAU dice que estos arrendamientos "se rigen por la voluntad de las partes", después por el título III de la ley y, en último lugar, por el Código Civil. La LAU no fija para ellos plazo mínimo ni preaviso: mira la cláusula de duración y la de comunicaciones. Si el contrato no dice nada, entra el Código Civil.
Hay un detalle importante. Si en el local se ha ejercido durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público, el inquilino puede tener derecho a una indemnización cuando el contrato se extingue por cumplirse el plazo. Para ello tiene que haber manifestado, con cuatro meses de antelación, su voluntad de renovar por al menos cinco años más a renta de mercado (art. 34). Ese aviso del inquilino también tiene que poder probarse.
Cómo comunicarlo para que conste
La LAU no impone un medio concreto para el preaviso. Lo que necesitas es poder demostrar qué dijiste, a quién y cuándo llegó. Sigue este orden:
- Lee el contrato. Busca la cláusula de notificaciones: domicilio, email designado o forma pactada. Si el contrato fija un canal, úsalo.
- Si hay email designado, cumple el artículo 4.6. Las partes pueden señalar una dirección electrónica para las notificaciones de la ley, "siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron".
- Usa burofax si hay riesgo de discusión. Con copia certificada del texto y acuse de recibo, al domicilio del contrato. Si vuelve rehusado o sin recoger, lee qué dicen los tribunales sobre el burofax rehusado.
- Envía con margen. Calcula el plazo hacia atrás desde el vencimiento y añade unas semanas para imprevistos.
- Guarda todo. El justificante, el texto enviado y cualquier respuesta.
Sobre el email, distingue dos tipos de servicio. Los servicios cualificados de entrega electrónica certificada, inscritos en la lista oficial, llevan presunción legal de integridad, remitente, destinatario y fecha (art. 43.2 eIDAS; art. 326.4 LEC). Los no cualificados son prueba admisible, pero si se impugnan, quien los aporta tiene que respaldarlos con otras pruebas y el juez los valora según la sana crítica (art. 43.1 eIDAS; art. 326.2 y 326.3 LEC).
Ten presente que, para el email designado, el artículo 4.6 pide constancia de la remisión y la recepción íntegras y de su momento. Un servicio no cualificado no lleva presunción legal de nada de eso, así que no lo uses como única vía si el inquilino puede discutir el aviso.
Nuestro servicio de Correos certificados es del segundo tipo. Envía el documento desde tu propio dominio y registra, por destinatario, la entrega, la apertura y la descarga con fecha, hora e IP, con una huella SHA-256 que se puede comprobar en una página pública. No es un servicio cualificado de eIDAS ni sustituye al burofax: úsalo como segundo canal, sobre todo cuando el inquilino ya se comunica contigo por email.
Si gestionas muchos contratos, el problema suele ser acordarse a tiempo. Vencimientos te envía un email antes de que venza algo y lo revisa cada mañana: pon como fecha el último día útil para el preaviso. En automatización para inmobiliarias contamos cómo encaja con el resto de la gestión.
Modelo de preaviso de no renovación
Adapta este texto a tu caso. Si eres inquilino, cambia los papeles y el plazo.
Asunto: Comunicación de no renovación del contrato de arrendamiento de [dirección de la vivienda]
[Lugar], a [fecha]
Don/Doña [nombre del arrendatario]:
Como arrendador/a de la vivienda situada en [dirección completa], arrendada a usted mediante contrato de fecha [fecha del contrato], le comunico mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento, el día [fecha de vencimiento], de acuerdo con el artículo [9 o 10, según el caso] de la Ley de Arrendamientos Urbanos y con la cláusula [número] del contrato.
[Solo si alegas una causa legal: indícala de forma expresa y detallada, con las personas afectadas.]
Le ruego que deje la vivienda libre y me entregue las llaves el [fecha], en el estado previsto en el contrato. Le propongo revisar juntos la vivienda ese día para tramitar la devolución de la fianza.
Puede contestarme en [dirección postal o email del contrato].
Atentamente,
[Nombre, DNI y firma]
Fuentes
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado, arts. 4, 9, 9 bis, 10, 11 y 34.
- LAU, redacción original de 1994 y redacción de la Ley 4/2013.
- Real Decreto-ley 7/2019, disposición transitoria primera.
- Ley 4/2013, disposición transitoria primera.
- Real Decreto-ley 21/2018.
- Real Decreto-ley 28/2026, artículo único y disposición transitoria única.
- Real Decreto-ley 29/2026, art. 3 y disposición final quinta.
- Derogación del Real Decreto-ley 26/2026 y del Real Decreto-ley 27/2026.
- Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución del Congreso y del Senado.
- Constitución Española, arts. 78 y 86.
- Código Civil, arts. 1566 y 1581.
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, arts. 217 y 326.
- Reglamento (UE) 910/2014 (eIDAS), art. 43.
Este artículo explica la norma y los criterios publicados a la fecha de actualización. No sustituye el consejo de un abogado para un caso concreto.