La prórroga del alquiler es la ampliación de la duración de un contrato de vivienda habitual que impone la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Hay tres tipos: la obligatoria, hasta cumplir cinco años (siete si el casero es persona jurídica); la tácita, de hasta tres años más si nadie avisa; y las extraordinarias, que puede pedir el inquilino.
En la práctica
Para un contrato firmado desde el 6 de marzo de 2019, estas son las prórrogas en vigor a 18 de octubre de 2026:
| Prórroga | Cuándo | Cómo se corta | Artículo |
|---|---|---|---|
| Obligatoria | Si se pactó menos de 5 o 7 años: por plazos anuales hasta llegar | El inquilino, avisando con 30 días; el casero, solo por necesidad pactada | 9.1 y 9.3 LAU |
| Tácita | Al cumplirse 5 o 7 años, si el casero no avisó con 4 meses ni el inquilino con 2 | El inquilino, con un mes antes de cada anualidad | 10.1 LAU |
| Extraordinaria por vulnerabilidad | Al acabar la obligatoria o la tácita, si el casero es gran tenedor | Hasta un año | 10.2 LAU |
| Extraordinaria en zona tensionada | Al acabar la obligatoria o la tácita | Hasta tres años, por plazos anuales | 10.3 LAU |
| Extraordinaria de 2026 | Si la obligatoria acaba antes del 31 de diciembre de 2028, o acaba la tácita o la tácita reconducción, y el inquilino lleva ocho meses al corriente | Hasta dos años, por anualidades | DF 5ª del RDL 29/2026 |
Durante la prórroga, el contrato sigue con el mismo régimen legal y convencional (art. 10.4). Si se agotan todas y el inquilino sigue con tu conformidad, entra en juego la tácita reconducción.
Lo que está pendiente. El Real Decreto-ley 28/2026, desde el 15 de noviembre de 2026, cambiaría el artículo 10.1: el casero avisaría con seis meses y, si nadie avisa, el contrato se prorrogaría por plazos de cinco años (siete si el casero es persona jurídica), con indemnización al inquilino salvo excepciones. Ese decreto y el 29/2026 están pendientes de convalidación: a 18 de octubre de 2026 el BOE no recoge ni su convalidación ni su derogación. Si tu vencimiento cae después del 15 de noviembre, lo prudente es avisar con seis meses si aún llegas. Si ese día faltan menos de seis meses, cuatro bastan con cualquiera de los dos textos.
Qué dice la norma
- Artículos 9 y 10 de la LAU. Las prórrogas de la tabla, con los apartados indicados.
- Artículo 86.2 de la Constitución. Un decreto-ley se convalida o deroga en los treinta días siguientes a su promulgación.
Errores frecuentes
- Avisar a tiempo pero que llegue tarde. La ley habla de haber "notificado" a la otra parte: lo que cuenta es que el aviso llegue antes del plazo.
- Aplicar estas reglas a un contrato antiguo. Los firmados antes del 6 de marzo de 2019 se rigen por la ley vigente cuando se firmaron.
- Creer que el casero puede cortar la prórroga obligatoria. Solo por la necesidad del artículo 9.3, pactada en el contrato.
Plazos y modelo en el preaviso de no renovación del alquiler.
Fuentes
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado, arts. 9 y 10.
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, artículo único y disposición transitoria única.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, disposición final quinta.
- Constitución Española, art. 86.