La tácita reconducción es el nuevo arrendamiento que nace cuando, terminado el contrato, el inquilino sigue quince días en la vivienda o el local con la aquiescencia del arrendador y sin requerimiento previo (art. 1566 del Código Civil). No prorroga el contrato anterior: dura por meses si la renta es mensual, y por años si es anual.
En la práctica
En un alquiler de vivienda firmado desde el 6 de marzo de 2019, la tácita reconducción llega al final de todo el recorrido: el plazo mínimo de cinco años (siete si el casero es persona jurídica) y, si nadie avisó a tiempo, la prórroga del alquiler de hasta tres años más (arts. 9 y 10 de la LAU). Agotado eso, la LAU remite al Código Civil (art. 4.2), también en locales y oficinas a falta de pacto (art. 4.3).
El Tribunal Supremo lo ha dicho claro: la tácita reconducción "no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior", sino que "da lugar a un nuevo contrato", que mantiene los pactos anteriores salvo la duración. Y añade: "Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías" (sentencia 233/2022, que cita la 184/2021).
Para evitarla, el casero tiene que requerir al inquilino antes de que pasen esos quince días. Hazlo por un medio que pruebe qué dijiste y cuándo llegó, como el burofax. Los plazos de preaviso previos están en el preaviso de no renovación del alquiler.
Lo que puede cambiar en 2026. Dos reales decretos-leyes la tocan, y a 18 de octubre de 2026 el BOE no recoge ni su convalidación ni su derogación:
- El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años cuando termina el periodo de tácita reconducción, si está al corriente de pago y lo ha estado los ocho meses anteriores (disposición final quinta).
- El Real Decreto-ley 28/2026, con entrada en vigor el 15 de noviembre, sometería los contratos de vivienda en tácita reconducción al nuevo artículo 10 de la LAU desde su primer vencimiento posterior, contando todo el tiempo desde el contrato original (disposición transitoria única, apartado 5).
Antes de actuar, comprueba en el BOE qué texto está vigente.
Qué dice la norma
- Artículo 1566 del Código Civil. Quince días de permanencia con aquiescencia del arrendador, "a menos que haya precedido requerimiento".
- Artículo 1567. En la tácita reconducción "cesan" las obligaciones que un tercero dio para garantizar el contrato principal.
- Artículo 1581. Sin plazo fijado, el arriendo se entiende por años, meses o días según la renta sea anual, mensual o diaria, y cesa al cumplirse el término "sin necesidad de requerimiento especial".
- Artículo 4 de la LAU. El Código Civil se aplica de forma supletoria a la vivienda (4.2) y a los demás usos (4.3).
Errores frecuentes
- Confundirla con la prórroga tácita de la LAU. Esa es la prórroga anual del artículo 10.1, de hasta tres años; la tácita reconducción viene después.
- Contar con el fiador o el aval. No cubren el nuevo contrato.
- Requerir tarde. Pasados quince días con aquiescencia, ya hay contrato nuevo.
Fuentes
- Código Civil, arts. 1566, 1567 y 1581.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, arts. 4, 9 y 10.
- Tribunal Supremo, Sala 1ª, sentencia 233/2022, de 28 de marzo (ECLI:ES:TS:2022:1321).
- Real Decreto-ley 28/2026, disposición transitoria única.
- Real Decreto-ley 29/2026, disposición final quinta.