La hoja de visita es el documento en el que la agencia deja constancia de que enseñó un inmueble a una persona en una fecha. Su gran valor es probar que fuiste tú quien presentó a ese comprador: si vendedor y comprador cierran después sin ti, el Tribunal Supremo reconoce la comisión íntegra cuando tu gestión fue decisiva. Lo que no hace por sí sola es obligar al visitante a pagarte: varias Audiencias anulan esas cláusulas.
Qué es una hoja de visita y qué no es
Es un registro de un hecho: quién visitó, qué inmueble, cuándo y con qué agente. La Audiencia Provincial de Almería lo resumió así en 2023: la hoja de visita "sirve para documentar un trabajo que realiza la agencia inmobiliaria, mostrando el inmueble a un supuesto comprador" (SAP Almería 1165/2023).
Y en la misma frase dejó claro lo que no es: "La hoja de visita no es una hoja de encargo". El encargo, el contrato de mediación o corretaje, lo firmas con quien te contrata, normalmente el vendedor, en la nota de encargo. Casi todas las sentencias que citamos abajo giran en torno a esa confusión.
La comisión cuando comprador y vendedor cierran sin la agencia
El caso típico: enseñas un piso, el visitante dice que no le interesa y semanas después lo compra directamente al propietario, a veces por menos precio. ¿Cobras?
La doctrina del Supremo sobre el corretaje es clara en lo esencial. El derecho a la comisión nace cuando se celebra el contrato que buscaba la mediación, y la retribución se debe "tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente" (STS 448/2014, que recoge jurisprudencia anterior).
La sentencia clave es la STS 228/2014, de 21 de mayo. Los hechos encajan con el caso típico: la agencia enseñó el piso, la visitante pidió rebaja, dijo que no le interesaba y casi tres meses después compró directamente a la propietaria por un precio inferior al del encargo. El Supremo dio la razón a la agencia y fijó esta doctrina:
"el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el 'buen fin' o 'éxito' del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el oferente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma."
Tiene un límite, y conviene conocerlo. En la STS 448/2014, de 30 de julio, el encargo no era en exclusiva. Una comercial enseñó el piso, pero dos meses después el mismo comprador lo adquirió a través de una segunda agencia y por un precio "notablemente inferior". Ahí el Supremo exigió a la primera agencia acreditar que su intervención "fue determinante". No lo logró y no cobró.
La nota de encargo también cuenta. En un encargo en exclusiva, la Audiencia de Madrid aplicó en 2026 una cláusula que fijaba honorarios distintos según el propietario vendiera a un cliente presentado por la agencia o sin ninguna intervención suya, y condenó a pagar la parte pactada para la venta directa (SAP Madrid 118/2026).
¿Obliga la hoja de visita al comprador a pagar?
Aquí los tribunales no están de acuerdo, aunque de las seis sentencias de Audiencias que citamos, cinco dicen que no. El problema son las hojas que incluyen, en letra pequeña, un compromiso del visitante de pagar honorarios si compra por otra vía.
| Tribunal | Qué decidió |
|---|---|
| AP Madrid, Sección 12ª, 173/2024 | Absolvió a la compradora: la hoja de visita no la vinculaba |
| AP Madrid, Sección 19ª, 185/2025 | Sin transparencia ni causa: enseñar el piso es parte del servicio que la agencia presta al vendedor |
| AP Almería, Sección 1ª, 1165/2023 | La cláusula no obligó a la compradora, pero las visitas probadas sirvieron para condenar al vendedor a pagar la comisión |
| AP Sevilla, Sección 6ª, 238/2025 | Una cláusula así, en un documento de naturaleza no contractual, tiene "un carácter sorpresivo e inesperado": demanda desestimada |
| AP Granada, Sección 5ª, 519/2025 | Compromiso indefinido de no actuar al margen de la agencia, sin contraprestación: abusivo. Absolvió a vendedor y comprador |
| AP Valencia, Sección 11ª, 443/2024 | Sí obligó: la compradora firmó dos documentos de honorarios claros, con un mes de diferencia |
Las razones de quienes dicen que no se repiten. La de Madrid de 2025, citando la de 2024, recuerda que el mediador puede cobrar a vendedor y comprador, "pero siempre y cuando ambos hayan adquirido de manera concluyente y sin ambages esa obligación". Y aplica el artículo 80 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores, que exige a las cláusulas no negociadas "concreción, claridad y sencillez en la redacción" y accesibilidad y legibilidad.
La sentencia de Valencia muestra la otra cara: la compradora había firmado dos documentos de honorarios claros, y el tribunal los hizo cumplir. Pero un documento aparte no basta siempre. En el caso de Madrid de 2025 la compradora también firmó una "declaración de honorarios" al día siguiente de la visita, y se rechazó porque no recogía "un encargo específico de compra independiente del encargo de venta".
La lección práctica: si quieres cobrar al comprador, pacta con él un encargo de compra por escrito, claro y separado de la hoja de visita, que diga qué servicio le prestas a él. No lo escondas en la hoja.
Qué puede probar la hoja de visita y qué no
| Puede ayudar a probar | No prueba por sí sola |
|---|---|
| Que la agencia enseñó ese inmueble a esa persona | Que el visitante te encargó buscarle vivienda |
| La fecha de la visita, si es fiable | Que debe pagarte honorarios |
| Que el comprador conoció el inmueble por ti | Que tu gestión fue decisiva si después intervino otra agencia |
| El agente que acompañó la visita | Una fecha indiscutible, si nada la respalda |
Lo último importa. En el caso de Granada, la agencia que reclamaba no aportó más prueba de su trabajo: aparte de la hoja de visita, "no constan correos, u otro tipo de comunicaciones que acrediten las gestiones realizadas". La hoja funciona mejor como una pieza más del expediente: los emails con el comprador, la oferta, los mensajes con el propietario y las notas de cada llamada.
Protección de datos: lo que tienes que hacer con los datos del visitante
Al rellenar la hoja tratas datos personales, así que se aplica el Reglamento General de Protección de Datos y la Ley Orgánica 3/2018. En la práctica:
- Pide solo lo necesario. Los datos deben ser "adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario" (art. 5.1.c RGPD). Nombre, teléfono o email y la visita suelen bastar.
- No fotocopies el DNI por sistema. La AEPD recuerda en sus informes que el DNI "únicamente se ha de someter a tratamiento cuando la norma así lo establezca, resultando excesivo el mismo cuando se pretende únicamente identificar a las personas" (Informe 0048/2023). Si necesitas comprobar la identidad, que te lo enseñe.
- Ten una base jurídica. El artículo 6.1 RGPD enumera las posibles. Para gestionar una visita que el interesado pide pueden encajar las medidas precontractuales a petición del interesado (6.1.b) o el interés legítimo (6.1.f). Decide cuál, y documéntalo: el responsable tiene que poder demostrar que cumple (art. 5.2).
- Informa en el momento. El artículo 13 RGPD obliga a informar cuando recoges los datos. El artículo 11 de la LOPDGDD permite hacerlo por capas: en la hoja basta con quién es el responsable, la finalidad y cómo ejercer los derechos, más un enlace o una vía para el resto.
- Fija un plazo de conservación. Los datos no pueden guardarse "más tiempo del necesario" (art. 5.1.e). Mantén la hoja mientras pueda servirte para acreditar la intermediación y define cuándo la borras.
- No le envíes más pisos sin permiso. Las comunicaciones comerciales por email exigen que el destinatario las haya solicitado o autorizado, salvo relación contractual previa con productos similares (art. 21 LSSI). Pide esa autorización en una casilla aparte.
Si trabajas en la Comunitat Valenciana: el registro de agentes
La Ley 2/2017, por la función social de la vivienda, prevé en su disposición adicional sexta un "registro obligatorio de agentes de intermediación inmobiliaria". Lo desarrolla el Decreto 98/2022, de 29 de julio, publicado en el DOGV el 16 de agosto de 2022 y en vigor a los dos meses.
Dos puntos te afectan en el día a día:
- El registro. Se aplica a quien intermedia de forma habitual en la Comunitat. Están excluidos, entre otros, los administradores de fincas que solo hacen las funciones del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- El número en el encargo. El artículo 3 exige consignar en el contrato de mandato o nota de encargo tu identificación profesional, ubicación, aseguradora o entidad financiera, referencia de la garantía y número de inscripción en el registro.
El decreto no está intacto. El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana estimó en parte un recurso de la CNMC y anuló, entre otros puntos, el requisito de capacitación profesional del artículo 3 b) y las cuantías fijas de avales y seguros de caución (STSJ CV 706/2024, de 13 de diciembre). No anuló el registro en sí. La sentencia admitía recurso de casación; la CNMC, que fue quien recurrió, la da por firme en su expediente LA/03/2022, pero confírmalo antes de apoyarte en ella. Si trabajas en otra comunidad, consulta si tiene un registro propio.
Modelo de hoja de visita
Este modelo documenta la visita y nada más. Si vas a cobrar honorarios al comprador, hazlo en un documento aparte.
HOJA DE VISITA
Agencia: [razón social], NIF [número], [dirección]. [En la Comunitat Valenciana: n.º de inscripción en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria.]
Inmueble: referencia [código], [dirección o zona].
Fecha y hora de la visita: [fecha], [hora].
Agente que acompaña: [nombre].
Visitante: [nombre y apellidos], teléfono o email [dato de contacto].
Declaración: El visitante ha conocido este inmueble a través de la agencia y lo ha visitado hoy acompañado por el agente indicado. [Si ya lo conocía por otra vía, indíquelo aquí: ________.]
Honorarios: Esta hoja no le obliga a pagar honorarios a la agencia. Si la agencia le cobrara algún servicio, se pactará por escrito en un documento aparte.
Protección de datos: Responsable: [agencia]. Finalidad: gestionar la visita y acreditar la intermediación ante la propiedad. Puede ejercer sus derechos en [email]. Más información en [enlace].
[ ] Quiero recibir por email otros inmuebles similares.
Firma del visitante y del agente. Se entrega copia al visitante.
Cómo guardarla para que te sirva
Una hoja en papel dentro de un cajón sirve de poco si el pleito llega dos años después. Lo que te protege es poder enseñar, juntos, el encargo del vendedor, la hoja de visita y lo que pasó después.
En nuestro CRM, cada operación vive en una sola ficha con sus documentos ordenados por carpeta, los contactos, los recordatorios y el historial, con búsqueda global y exportación a CSV. Los documentos quedan en almacenamiento privado. Si quieres ver cómo encaja con el resto del trabajo de una agencia, lo contamos en automatización para inmobiliarias.
Fuentes
- Tribunal Supremo, Sala 1ª, sentencia 228/2014, de 21 de mayo (ECLI:ES:TS:2014:2465).
- Tribunal Supremo, Sala 1ª, sentencia 448/2014, de 30 de julio (ECLI:ES:TS:2014:3557).
- Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12ª, sentencia 173/2024, de 23 de mayo.
- Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19ª, sentencia 185/2025, de 12 de mayo.
- Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, sentencia 118/2026, de 2 de marzo.
- Audiencia Provincial de Almería, Sección 1ª, sentencia 1165/2023, de 21 de noviembre.
- Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6ª, sentencia 238/2025, de 3 de julio.
- Audiencia Provincial de Granada, Sección 5ª, sentencia 519/2025, de 20 de noviembre.
- Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11ª, sentencia 443/2024, de 30 de julio.
- Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 4ª, sentencia 706/2024, de 13 de diciembre (ECLI:ES:TSJCV:2024:5929).
- CNMC, expediente LA/03/2022, estado de la sentencia.
- Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD), arts. 5, 6 y 13.
- Ley Orgánica 3/2018, de Protección de Datos Personales, art. 11.
- AEPD, Informe del Gabinete Jurídico 0048/2023.
- Ley 34/2002, de servicios de la sociedad de la información (LSSI), art. 21.
- Real Decreto Legislativo 1/2007, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art. 80.
- Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana, disposición adicional sexta.
- Decreto 98/2022, de 29 de julio, del Consell (DOGV de 16 de agosto de 2022), arts. 2 y 3.
Este artículo explica la norma y los criterios publicados a la fecha de actualización. No sustituye el consejo de un abogado para un caso concreto.