La hoja de visita es el documento en el que una agencia inmobiliaria deja constancia de que enseñó un inmueble a una persona, en una fecha y con un agente. Sirve para probar que fue la agencia quien presentó a ese comprador o inquilino. No es un contrato con el visitante: por sí sola no le obliga a pagar honorarios.
En la práctica
Su gran valor aparece cuando vendedor y comprador cierran después sin la agencia. El Tribunal Supremo reconoce la comisión íntegra al mediador cuya gestión fue "decisiva o determinante" para el éxito del encargo, aunque la venta se haga sin su conocimiento y por otro precio (sentencia 228/2014). Pero si intervino otra agencia y el encargo no era en exclusiva, la primera tiene que probar que su intervención fue determinante (sentencia 448/2014). Ahí la hoja de visita es una pieza, no la prueba entera: junta los emails con el comprador, las ofertas y las notas de cada llamada.
Otra cosa es usarla para cobrar al visitante. La Audiencia de Almería lo resumió así: "La hoja de visita no es una hoja de encargo". De las seis sentencias de Audiencias que analizamos en la hoja de visita inmobiliaria, cinco rechazan que una cláusula de honorarios metida en la hoja obligue al comprador. La que sí condenó, en Valencia, se apoyó en dos documentos de honorarios claros que la compradora firmó. Si quieres cobrar al comprador, pacta con él un encargo de compra por escrito y separado. El contrato con quien te encarga la venta es la nota de encargo.
En el alquiler de vivienda, además, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador desde la Ley 12/2023 (art. 20 de la LAU).
Qué dice la norma
Ninguna ley regula la hoja de visita como tal. Le afectan estas normas:
- RGPD. Pide solo los datos necesarios (art. 5.1.c), ten una base jurídica (art. 6.1) e informa al recoger los datos (art. 13). La AEPD considera excesivo tratar el DNI cuando solo se quiere identificar a alguien (Informe 0048/2023).
- Artículo 11 de la Ley Orgánica 3/2018. Permite informar por capas: en la hoja, lo básico y una vía para el resto.
- Artículo 80 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores. Las cláusulas no negociadas exigen claridad, sencillez y legibilidad.
- Artículo 21 de la LSSI. Para enviar más inmuebles por email hace falta autorización.
- Comunitat Valenciana. El Decreto 98/2022 obliga a inscribirse en el registro de agentes de intermediación inmobiliaria a quien intermedia de forma habitual.
Errores frecuentes
- Esconder un compromiso de pago en letra pequeña. La Audiencia de Sevilla lo vio sorpresivo, y la de Granada, abusivo.
- Fotocopiar el DNI por sistema. Si necesitas comprobar la identidad, basta con verlo.
- Guardarla sin plazo. Fija cuándo la borras, una vez deje de servir para acreditar la intermediación.
Fuentes
- Tribunal Supremo, sentencia 228/2014, de 21 de mayo.
- Tribunal Supremo, sentencia 448/2014, de 30 de julio.
- Audiencia Provincial de Almería, sentencia 1165/2023.
- Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD), arts. 5, 6 y 13, y Ley Orgánica 3/2018, art. 11.
- AEPD, Informe 0048/2023.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 20.
- Decreto 98/2022, de 29 de julio, del Consell.