La nota de encargo es el contrato por el que el propietario encarga a una agencia inmobiliaria que le busque comprador o inquilino. Recoge el inmueble, el precio pedido, los honorarios, la duración y si el encargo es en exclusiva. Es un contrato de mediación o corretaje, y es el que da a la agencia derecho a cobrar su comisión.
En la práctica
La comisión se gana cuando se cierra la operación que buscaba el encargo. El Tribunal Supremo reconoce la comisión íntegra cuando la gestión del mediador fue "decisiva o determinante", aunque el propietario venda sin que la agencia lo sepa y por otro precio (sentencia 228/2014). Si el encargo no era en exclusiva y el comprador cerró con otra agencia, la primera tiene que probar que su intervención fue determinante (sentencia 448/2014). Para probarlo sirve la hoja de visita, junto con el resto del expediente.
Lo que dice la nota también cuenta. En un encargo en exclusiva, la Audiencia de Madrid aplicó en 2026 una cláusula con honorarios distintos para la venta a un cliente de la agencia y para la venta directa del propietario, y condenó a pagar la parte pactada para esta última (sentencia 118/2026).
Si firmas en casa del propietario. Cuando el propietario es un consumidor y el encargo se firma fuera de la oficina, es un contrato celebrado fuera del establecimiento, con derecho a desistir en catorce días naturales sin dar motivos. En la sentencia 167/2021, la agencia firmó en el domicilio de los clientes y no les informó de ese derecho. Encontró compradores, los clientes desistieron y el Supremo resolvió que el desistimiento era eficaz y que no debían los honorarios. Sin esa información, el plazo para desistir se alarga doce meses.
En el alquiler de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador desde la Ley 12/2023 (art. 20 de la LAU).
Qué dice la norma
- Corretaje. El Supremo lo califica de contrato atípico (sentencia 228/2014): las reglas sobre la comisión salen de su jurisprudencia.
- Artículos 92 y 102 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores. Contratos fuera del establecimiento y desistimiento en catorce días naturales.
- Artículos 71.3 y 103.a. Si falta la información, el plazo acaba doce meses después del inicial; el servicio ya prestado solo quita el derecho si el consumidor consintió el inicio sabiendo que lo perdía.
- Artículo 80. Claridad y legibilidad de las cláusulas no negociadas.
- Comunitat Valenciana. El artículo 3 del Decreto 98/2022 exige poner en la nota de encargo la identificación profesional del agente, su garantía y su número en el registro de agentes.
Errores frecuentes
- No informar del desistimiento al firmar fuera de la oficina. Puede costarte la comisión entera.
- Confundirla con la hoja de visita. La nota se firma con quien te contrata; la hoja solo registra una visita. Lo explicamos en la hoja de visita inmobiliaria.
- Pactar la exclusiva sin decir qué pasa si vende el propietario. Escribe qué honorarios se deben en ese caso, como en el caso de Madrid.
Fuentes
- Tribunal Supremo, sentencia 228/2014, de 21 de mayo y sentencia 448/2014, de 30 de julio.
- Tribunal Supremo, sentencia 167/2021, de 24 de marzo (ECLI:ES:TS:2021:1082).
- Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, sentencia 118/2026.
- Real Decreto Legislativo 1/2007, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, arts. 71, 80, 92, 102 y 103.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 20.
- Decreto 98/2022, de 29 de julio, del Consell, art. 3.